Locataire commercial réclame la réduction de loyer après limitation administrative de la capacité d’accueil de 150 à 50 personnes pour insuffisance des issues de secours : défaut immatériel reconnu, cause renvoyée pour calcul de la réduction (art. 256 al. 1 CO)
- Date
- 12.02.2016
- Numéro de dossier
- 4A 208/2015
- Issue
- Renvoi
Normes déterminantes
Art. 97 CO Art. 256 CO Art. 259d CO Art. 267 CO Art. 271 CO Art. 271a CO
Résumé
Un locataire exploitant un restaurant-cabaret dans des locaux commerciaux a vu sa licence d’établissement modifiée le 9 mars 2009, réduisant la capacité d’accueil de 150 à 50 personnes en raison d’une seule issue de secours jugée insuffisante. Il a alors demandé une réduction de loyer, la libération des loyers consignés et le paiement d’une indemnité de 300'000 francs, arguant que le bail prévoyait l’exploitation d’un établissement de 150 places et que le bailleur devait assumer les travaux de mise en conformité. Le bailleur a résilié le bail pour défaut de paiement en avril 2009, avec effet au 30 juin 2009, et a obtenu ultérieurement l’expulsion forcée du locataire en mars 2012. Le Tribunal des baux et la Cour d’appel civile du canton de Vaud ont rejeté toutes les prétentions du locataire, estimant qu’il n’y avait pas de défaut de la chose louée. Le locataire a formé un recours devant le Tribunal fédéral contre cet arrêt.
Le Tribunal fédéral constate qu’il y a bien un défaut immatériel de la chose louée, car l’usage convenu — l’exploitation d’un établissement public de 150 places — implique nécessairement la disponibilité d’issues de secours conformes aux prescriptions administratives pour cette capacité, obligation inaliénable du bailleur en vertu de l’art. 256 al. 1 CO. Ce défaut s’est concrétisé avec la délivrance de la licence du 9 mars 2009, dont le bailleur a pris connaissance le 12 mars 2009 par une lettre accompagnée de la copie de la licence. Le bailleur ne pouvait donc plus maintenir la chose dans l’état approprié à l’usage convenu, ce qui ouvre droit à une réduction de loyer à compter de cette date, conformément à l’art. 259d CO. Toutefois, ce droit cesse à la fin du bail, soit le 30 juin 2009, date à laquelle la résiliation anticipée pour défaut de paiement a produit ses effets, et dont la validité ne peut être remise en cause dans cette procédure. Pour la période postérieure à cette date, le locataire occupait les lieux sans titre, engageant sa responsabilité en vertu de l’art. 267 al. 1 CO et donnant lieu à une indemnité pour occupation illicite ; le montant de celle-ci, initialement fixé au niveau du loyer convenu, devra être réexaminé par la cour cantonale à la lumière du défaut, car celui-ci peut influencer la valeur locative réelle des lieux. En revanche, la demande en dommages-intérêts fondée sur l’art. 259e CO est rejetée, car aucune faute n’est imputable au bailleur : il n’était pas raisonnable de lui exiger, dans un délai de 30 jours, la réalisation d’importants travaux de création d’une seconde issue de secours alors que le locataire était déjà en demeure de paiement depuis novembre 2008 et que la résiliation du bail était imminente. La cour cantonale avait également erré en qualifiant le bail de « locaux bruts » sans examiner si cette qualification excluait ou non l’obligation du bailleur concernant les éléments structurels essentiels à la sécurité, tels que les issues de secours, ce qui relève de l’art. 256 al. 2 let. b CO. Les frais judiciaires sont partagés à parts égales entre les parties en application de l’art. 66 al. 1 LTF, et les dépens sont compensés en vertu de l’art. 68 al. 1 LTF. Cette décision est notable car elle précise que, même dans un bail de locaux bruts, le bailleur reste tenu d’assurer la conformité des éléments de sécurité indispensables à l’usage convenu, notamment les issues de secours, et que leur absence constitue un défaut immatériel ouvrant droit à la réduction de loyer.
Regeste
bail à loyer; locaux commerciaux; défaut | Droit des contrats
Décision originale auprès du tribunal ↗
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