Nouveaux propriétaires résilient le bail pour loger leur mère/belle-mère afin de garder leurs trois jeunes enfants : besoin propre et urgent reconnu, congé valable (art. 261 al. 2 let. a CO)
- Date
- 09.09.2016
- Numéro de dossier
- 4A 195/2016
- Issue
- Renvoi
Normes déterminantes
Art. 100 LTF Art. 9 Cst Art. 261 CO Art. 271 CO Art. 271a CO Art. 272 CO Art. 273 CO Art. 4 CC Art. 8 CC Art. 59 CPC Art. 243 CPC
Résumé
Deux nouveaux propriétaires ont acheté un appartement loué à un père âgé et à son fils, et ont résilié le bail pour le 30 juin 2014, invoquant leur besoin urgent d’y loger leur mère ou belle-mère afin de faire garder leurs trois jeunes enfants (4 mois, 17 mois, 3 ans), notamment l’aîné ayant des soucis de santé. Les locataires ont contesté la validité du congé devant la Commission de conciliation, puis le Tribunal des baux, qui a reconnu le congé mais accordé une prolongation d’un an et demi. La Cour de justice du canton de Genève a ensuite annulé le congé, estimant qu’il y avait une disproportion manifeste des intérêts. Les propriétaires ont formé un recours au Tribunal fédéral, contestant l’appréciation arbitraire des preuves et la violation des règles de la bonne foi, tandis que les locataires ont remis en cause l’existence même du besoin propre et urgent.
Le Tribunal fédéral admet le recours des nouveaux propriétaires et annule l’arrêt cantonal. Il constate que le besoin propre est réel : les deux propriétaires travaillent à plein temps et voyagent fréquemment, ce qui rend indispensable la présence de leur mère ou belle-mère, résidant en France, pour s’occuper de leurs trois jeunes enfants, dont l’aîné présente des problèmes de développement. Le fait que la grand-mère doive actuellement dormir dans le salon de l’appartement actuel des propriétaires confirme l’urgence de disposer d’un logement supplémentaire. L’échéance contractuelle du bail étant fixée au 30 juin 2018, il n’est pas raisonnable d’exiger des propriétaires qu’ils attendent quatre ans avant d’utiliser l’appartement acheté pour répondre à ce besoin. Le Tribunal fédéral rejette donc la thèse selon laquelle la cour cantonale aurait pu annuler le congé sur la base d’une disproportion des intérêts, car l’article 261 alinéa 2 lettre a CO exige uniquement la vérification du besoin propre et urgent, sans possibilité de pondération avec les conséquences pour le locataire — cette pesée n’intervenant que dans le cadre de la prolongation du bail (art. 273 al. 5 CO). En outre, le Tribunal fédéral déclare irrecevable l’action intentée par C.Z.________, qui n’occupe pas effectivement les lieux et n’a donc pas d’intérêt propre à contester le congé (art. 59 al. 2 let. a CPC). Le recours est donc admis sur la base de l’article 261 alinéa 2 lettre a CO, et la cause est renvoyée à la cour cantonale pour statuer sur la prolongation du bail, désormais limitée à une durée maximale de quatre ans conformément aux conclusions subsidiaires des locataires. Les frais de procédure (3'000 fr.) et une indemnité de dépens (3'500 fr.) sont mis à la charge solidaire des locataires A.Z.________ et B.Z.________, qui succombent (art. 66 al. 1 LTF et art. 68 LTF). Cette décision est notable car elle réaffirme clairement la séparation stricte entre la validité du congé fondé sur le besoin propre et urgent (art. 261 al. 2 let. a CO) et la question distincte de la prolongation du bail (art. 272 al. 2 CO), empêchant toute annulation du congé pour simple disproportion des intérêts.
Regeste
résiliation anticipée du bail (art. 261 al. 2 let. a CO) et congé contraire aux règles de la bonne foi (art. 271-271a CO); | Droit des contrats
Décision originale auprès du tribunal ↗
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