Architecte vend un immeuble familial après l'avoir entièrement reconstruit avec un emprunt de 15 millions: gain qualifié de revenu d'activité indépendante et non de gain en capital (art. 18 LIFD)
- Date
- 08.03.2017
- Numéro de dossier
- 2C_550/2016
- Cour
- II. Öffentlich-rechtliche Abteilung
- Issue
- Rejeté
Normes déterminantes
Art. 8 Cst Art. 9 Cst Art. 127 Cst Art. 18 LIFD Art. 8 LHID Art. 530 CO
Résumé
Une architecte a hérité d'une part d’un immeuble familial à Genève puis, entre 1981 et 1986, a acquis systématiquement les parts restantes jusqu’à devenir copropriétaire majoritaire. Entre 1984 et 1988, elle a dirigé personnellement la démolition-reconstruction de l’immeuble en tant qu’architecte mandataire, avec un emprunt bancaire de 15 millions de francs, y installant ensuite ses bureaux. En 2008, elle a vendu l’intégralité de ses parts de propriété par étages pour 19 millions de francs. Elle a déclaré la parcelle comme faisant partie de sa fortune privée, mais l’administration fiscale cantonale a retenu que la vente constituait une activité professionnelle de commerçant d’immeubles, imposant le bénéfice comme revenu. Le Tribunal administratif de première instance a annulé cette décision, mais la Cour de justice du canton de Genève l’a confirmée. La contribuable a alors formé un recours au Tribunal fédéral, invoquant des violations du droit constitutionnel et fédéral, notamment du principe d’égalité de traitement comparativement à sa soeur, dont la vente identique avait été qualifiée de gestion privée.
Le Tribunal fédéral rejette le recours de l’architecte contre la qualification fiscale de son gain immobilier comme revenu d’activité indépendante. Il constate que plusieurs indices convergent pour établir un caractère professionnel : l’exercice continu de l’activité d’architecte pendant toute la période de conception et de réalisation du projet, la rédaction personnelle des plans et des demandes de permis, le recours à un emprunt bancaire très important de 15'000'000 fr., l’acquisition systématique de parts de copropriété dès 1981 pour atteindre une position majoritaire, la constitution d’un régime de propriété par étages dès 1987 — dispositif facilitant une aliénation ultérieure —, l’installation de ses propres bureaux dans le nouvel immeuble, ainsi que la demande explicite de son notaire en 2008 de ne pas consigner l’impôt sur les gains immobiliers, car l’opération relevait selon lui d’un revenu d’activité lucrative — demande qui a été acceptée par l’autorité fiscale. Ces éléments, pris dans leur ensemble, démontrent que l’opération excédait la simple administration de la fortune privée et relevait bien d’une activité lucrative indépendante au sens de l’art. 18 LIFD, applicable aussi aux impôts cantonaux et communaux via les art. 7 al. 1, 8 al. 1 et 2, et 12 al. 1 LHID. Concernant le grief tiré de l’inégalité de traitement comparativement à sa soeur, le Tribunal fédéral souligne que la situation des deux soeurs est objectivement différente : seule la recourante possédait les compétences professionnelles immobilières nécessaires et a mené l’opération seule, sans avoir besoin de faire appel à l’expertise de sa soeur ; la jurisprudence sur la société simple (art. 530 CO) n’est donc pas applicable, et le traitement fiscal différencié ne viole ni l’art. 8 Cst. (égalité), ni l’art. 9 Cst. (interdiction de l’arbitraire), ni l’art. 127 al. 2 Cst. (généralité de l’imposition). La recourante, succombant, supporte les frais judiciaires fédéraux de 11'500 fr. Cette décision confirme que la simple qualité d’héritière d’un bien familial ne protège pas contre la qualification professionnelle d’une opération immobilière lorsqu’elle est menée de façon systématique, avec des moyens professionnels et financiers importants, et dans le cadre d’une activité économique continue.
Décision originale auprès du tribunal ↗
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