Vente d'un appartement en PPE après montage frauduleux SIAL : autorisation d'aliéner refusée pour protéger le parc locatif (art. 39 al. 2 LDTR)
- Date
- 10.11.2022
- Numéro de dossier
- 1C 370/2021
- Issue
- Rejeté
Normes déterminantes
Art. 82 LTF Art. 83 LTF Art. 89 LTF Art. 97 LTF Art. 106 LTF Art. 5 Cst Art. 9 Cst Art. 26 Cst Art. 36 Cst Art. 1 LDTR Art. 39 LDTR Art. 39 LDTR. Art. 712a CC
Résumé
Deux sociétés ont formé un recours contre l’annulation par la Cour de justice genevoise d’une décision cantonale autorisant la vente d’un appartement situé à Carouge. La question centrale était de savoir si l’autorisation d’aliéner, requise en vertu de la loi genevoise sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation (LDTR), devait être accordée malgré un montage juridique antérieur visant à contourner cette exigence. Les recourantes soutenaient notamment que l’appartement avait déjà été individualisé en 2013 et que leur situation financière justifiait la vente, tandis que l’Association genevoise des locataires (ASLOCA) contestait la régularité du transfert initial et le caractère légitime de la demande d’autorisation.
Le Tribunal fédéral rejette le recours. Il constate que le montage juridique réalisé en 2012–2013 — acquisition d’un certificat d’actions dans une société immobilière d’actionnaires-locataires (SIAL), transformation immédiate en propriété par étages (PPE) et transfert du lot 7.02 à la recourante 1 en décembre 2013 — constituait une fraude à la loi visant à éviter l’autorisation d’aliéner prévue à l’art. 39 al. 1 LDTR. Ce montage, exécuté en moins d’un mois sans justification plausible, a permis de donner l’apparence d’une liquidation légale de SIAL tout en conservant le contrôle économique par D.________, administrateur-président des sociétés impliquées. La participation sciemment de la recourante 1 à cette fraude est établie, notamment par l’absence d’explication crédible sur le choix de la forme SIAL et par le fait qu’elle n’a pas su justifier les dettes invoquées, dont la très grande majorité (plus de 830'000 fr.) était due à D.________ ou à ses sociétés. Un prêt de 520'000 fr. accordé deux mois avant la demande d’autorisation, portant le total des gages à 865'450 fr., correspond presque exactement au prix de vente de 800'000 fr., ce qui confirme le caractère instrumental de la dette. L’intérêt de la cessionnaire, B.________ SA, est strictement commercial et conduit, via D.________, à la réappropriation économique finale de l’appartement. L’intérêt public au maintien de l’affectation locative en période de pénurie, protégé par l’art. 39 al. 2 LDTR et garanti constitutionnellement par l’art. 26 al. 1 Cst., prime sur ces intérêts privés. Le refus d’autorisation est donc proportionné, apte et nécessaire, et conforme aux exigences des art. 36 al. 2 et 3 Cst. Le recours est rejeté aux frais des recourantes, qui succombent.
Les normes déterminantes sont l’art. 39 al. 2 LDTR (refus fondé sur l’intérêt public), l’art. 26 al. 1 Cst. (garantie de la propriété), les art. 36 al. 2 et 3 Cst. (proportionnalité), l’art. 712a CC (régime de la PPE), ainsi que les dispositions procédurales de la loi fédérale sur la procédure devant les tribunaux fédéraux (LTF), notamment l’art. 106 al. 2 LTF (exigences accrues de motivation pour les griefs constitutionnels).
Les frais judiciaires, fixés à 4'000 francs, sont mis à la charge solidaire des recourantes. Aucun dépens n’est alloué.
Cette décision est notable car elle confirme la jurisprudence constante du Tribunal fédéral selon laquelle les montages SIAL/PPE réalisés dans un délai très bref et sans justification objective constituent une fraude à la loi sanctionnable même des années après, et parce qu’elle précise que la simple absence de qualification professionnelle ne dispense pas d’une participation sciemment à une telle fraude lorsque les éléments objectifs sont manifestes.
Regeste
Autorisation d'aliéner | Droit fondamental
Décision originale auprès du tribunal ↗
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