Copropriétaires transforment un kiosque en bar à vin puis demandent d’ouvrir jusqu’à minuit : l’assemblée générale limite l’ouverture à 20h30 pour éviter les nuisances, décision confirmée (art. 647b al. 1 CC)

Date: 17.02.2025
Numéro de dossier: 5A 460/2024
Issue: Rejeté

Normes déterminantes

Art. 5 Cst Art. 29 Cst Art. 647b CC Art. 712a CC Art. 712g CC

Résumé

Des copropriétaires d’un immeuble en propriété par étages ont transformé leur local commercial (ancien kiosque) en bar à vin et ont ensuite demandé à pouvoir l’ouvrir jusqu’à minuit. L’assemblée générale des copropriétaires a modifié le règlement d’utilisation pour limiter l’ouverture des deux locaux commerciaux à 20h30, invoquant des nuisances sonores et olfactives. Les copropriétaires concernés ont contesté cette décision devant les tribunaux cantonaux, arguant qu’il s’agissait d’un changement d’utilisation nécessitant leur accord individuel, qu’ils disposaient d’un droit acquis et que la décision violait la bonne foi et le droit d’être entendus. Le Tribunal fédéral a été saisi d’un recours en matière civile contre l’arrêt cantonal qui avait rejeté la demande.

Le Tribunal fédéral rejette le recours. Il constate que les époux A.A.________ et B.A.________ avaient initialement déclaré et appliqué des horaires d’ouverture de 11h à 20h30, conformément à l’autorisation communale du 12 décembre 2019, et que cette pratique avait été acceptée sans opposition par la communauté des copropriétaires lors de l’assemblée générale de 2019. La demande ultérieure d’extension jusqu’à minuit constituait un changement du mode d’utilisation au sens de l’art. 647b al. 1 CC, soumis à la double majorité des propriétaires et des parts, ce qui a été respecté. Ce changement n’était pas un changement de destination de l’immeuble, qui restait mixte, ni une atteinte à la destination actuelle de leur unité, définie précisément comme l’exploitation d’un bar à vin de 11h à 20h30. L’exploitation nocturne était susceptible de générer des nuisances sonores et olfactives avérées ou prévisibles, notamment en raison de la restauration, des boissons alcooliques et de l’ambiance musicale, ce qui justifiait la restriction au regard du chiffre 4.2 let. N du règlement d’utilisation et d’administration, qui reprend l’art. 712a al. 2 CC interdisant le tapage et les odeurs incommodantes. L’argument selon lequel la décision compromettrait le rendement de l’unité n’est pas étayé : les comptes déficitaires de la société F.________ Sàrl ne démontrent pas que l’ouverture jusqu’à minuit aurait permis d’améliorer la rentabilité. L’art. 712g al. 4 CC n’est pas applicable, car il régit les modifications de droits d’usage particuliers sur des parties communes, alors que la décision litigieuse concerne le droit exclusif des recourants sur leur propre unité d’étage. Les griefs relatifs à la violation de la bonne foi (art. 5 al. 3 Cst), du droit d’être entendus (art. 29 al. 2 Cst) ou d’un établissement inexact des faits sont irrecevables faute de motivation suffisante et d’indication précise des éléments probants dans le dossier. Les frais judiciaires, fixés à 2'500 francs, sont mis à la charge des recourants, qui succombent. Cette décision confirme que la communauté des copropriétaires peut, à la double majorité, limiter les horaires d’exploitation commerciale d’un local lorsque celle-ci génère ou risque de générer des nuisances affectant la jouissance paisible des autres copropriétaires, même si une autorisation administrative existe.

Regeste

annulation d'une décision de l'assemblée générale des propriétaires d'étages | Droits réels

Décision originale auprès du tribunal ↗

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Copropriétaires transforment un kiosque en bar à vin puis demandent d’ouvrir jusqu’à minuit : l’assemblée générale limite l’ouverture à 20h30 pour éviter les nuisances, décision confirmée (art. 647b al. 1 CC)

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