Promesse de vente couplée à un bail pour contourner la loi genevoise sur les logements : invalidation pour erreur essentielle sur l'obtention automatique de l'autorisation d'aliéner, conséquences pécuniaires réglées selon les règles du bail (art. 260a al. 3 CO)

Normes déterminantes

Art. 72 LTF Art. 74 LTF Art. 75 LTF Art. 90 LTF Art. 95 LTF Art. 97 LTF Art. 99 LTF Art. 100 LTF Art. 105 LTF Art. 106 LTF Art. 9 Cst Art. 39 LDTR Art. 23 CO Art. 24 CO Art. 62 CO Art. 260a CO Art. 267 CO Art. 320 CO Art. 59 CPC Art. 71 CPC Art. 150 CPC

Résumé

Une société immobilière et une personne physique ont conclu en 2010 une promesse de vente et un bail pour un appartement genevois, afin de permettre à cette dernière d’acquérir le bien après trois ans de location, conformément à l’article 39 de la loi genevoise sur les démolitions, transformations et rénovations (LDTR). L’autorisation d’aliéner requise n’a pas été obtenue, car la pratique administrative du département compétent, qui présumait automatiquement l’octroi de l’autorisation dès satisfaction des conditions légales, avait été jugée contraire au droit par le Tribunal fédéral. La personne physique a alors invoqué l’invalidité du contrat complexe pour dol ou erreur, réclamant notamment une indemnité pour les travaux de rénovation qu’elle avait réalisés pour un montant de plus de 623'000 francs. La société a contesté cette indemnité et réclamé une indemnité pour occupation illicite à hauteur de 6'200 francs par mois après l’échéance du bail. Le litige portait donc sur la qualification juridique du contrat complexe, la cause et les effets de son invalidation, le droit à une indemnité pour les travaux de rénovation et le montant de l’indemnité pour occupation illicite.

Le Tribunal fédéral rejette le recours de la société immobilière contre l’arrêt de la Cour de justice du canton de Genève qui l’avait condamnée à payer 500'000 francs à la personne physique pour la plus-value des travaux de rénovation. Il constate que le contrat complexe (promesse de vente et bail) a été conclu dans la conviction erronée et partagée que l’autorisation d’aliéner serait automatiquement délivrée par le département compétent dès satisfaction des conditions de l’article 39 alinéa 3 LDTR, ce qui constitue une erreur essentielle au sens des articles 23 et 24 alinéa 1 ch. 4 du Code des obligations. Cette erreur, portant sur un fait futur objectivement essentiel — la certitude d’obtention de l’autorisation — rend le contrat invalide dès le début (ex tunc), car le centre de gravité de la relation contractuelle se trouvait dans l’acquisition du bien, non dans la location. Pour l’indemnité relative aux travaux, le centre de gravité se déplace vers une relation de fait assimilable à un bail, ce qui justifie l’application des articles 260a alinéas 1 et 3 CO : le bailleur avait donné son consentement écrit aux travaux, ceux-ci ont créé une plus-value considérable pour la propriété (appartement désormais aménagé et équipé), et le juge cantonal a fixé l’indemnité à 500'000 francs en équité, après réduction de 20 % pour les travaux initialement non conformes, ce qui ne constitue pas un excès de pouvoir. La personne physique est bien légitime à agir, car son père a déclaré en audience avoir fait une donation pour financer les travaux, ce qui confère à la fille la qualité pour faire valoir la prétention. Enfin, pour l’occupation illicite après le 30 avril 2014, le bailleur n’a pas prouvé qu’il aurait pu relouer l’appartement à 6'200 francs par mois ; il ne peut donc réclamer qu’une indemnité correspondant au loyer initial de 1'321 francs par mois, conformément à la jurisprudence sur le rapport de fait assimilable au bail.

La décision repose sur les articles 23 et 24 alinéa 1 ch. 4 CO pour l’erreur essentielle, sur les articles 260a alinéas 1 et 3 CO pour le droit à l’indemnité des travaux, sur l’article 4 CC pour l’appréciation en équité du montant, sur l’article 8 CC pour le fardeau de la preuve du dommage supplémentaire, et sur les dispositions procédurales du Code de procédure civile (articles 59, 150 al. 1 CPC) et de la Loi fédérale sur le Tribunal fédéral (articles 9 Cst, 97 al. 1, 99 al. 1, 105 al. 1 et 2, 106 al. 1 et 2 LTF) pour les questions de recevabilité et de contrôle des faits.

La société immobilière supporte les frais judiciaires de 8'000 francs et verse une indemnité de 9'000 francs à la personne physique à titre de dépens.

La décision est notable car elle clarifie la qualification du contrat complexe et le déplacement du centre de gravité selon la question posée, confirme l’application directe ou analogique de l’article 260a al. 3 CO aux travaux réalisés dans un appartement remis à l’état brut, et précise les conditions d’appréciation en équité de l’indemnité pour plus-value dans un contexte d’invalidation ex tunc.

Regeste

contrat complexe (promesse de vente et bail), invalidation pour cause d'erreur, conséquences pécuniaires; | Droit des contrats

Décisions apparentées

• Locataire conteste la validité d'une résiliation pour besoin propre et demande une prolongation de bail : recours au Tribunal fédéral irrecevable car l'arrêt attaqué est une décision incidente non susceptible de recours immédiat (art. 93 LTF)BGer · 4A_122/2023 · 22.03.2023
• Vente d'un appartement en PPE après montage frauduleux SIAL : autorisation d'aliéner refusée pour protéger le parc locatif (art. 39 al. 2 LDTR)BGer · 1C 370/2021 · 10.11.2022