Interdiction contractuelle d'une garderie dans une PPE: restriction admissible du droit d'usage (art. 712a CC)
- BGE / ATF / DTF
- ATF 139 III 1 · BGE 139 III 1 · DTF 139 III 1
- Date
- 27.11.2012
- Numéro de dossier
- BGE 139 III 1
- Issue
- Rejeté
Normes déterminantes
Art. 105 LTF Art. 647b CC Art. 648 CC Art. 712a CC Art. 712g CC
Résumé
La société A. SA, propriétaire de locaux commerciaux au sein d'une propriété par étages (PPE), conteste la validité d'une modification du règlement interne adoptée par l'assemblée des copropriétaires. Cette modification interdit désormais explicitement l'aménagement d'une garderie, pouponnière ou activité pré- ou parascolaire dans les lots destinés au secteur tertiaire. La recourante soutient que cette restriction porte atteinte à son droit exclusif d'utiliser et d'aménager ses parties privatives, arguant notamment de projets concrets avec la commune voisine. Le litige porte sur la qualification juridique de cette interdiction: s'agit-il d'un simple changement d'utilisation soumis à la majorité, ou d'une atteinte grave au noyau dur du droit de propriété nécessitant l'unanimité ?
Le Tribunal fédéral rejette le recours de la société A. SA et confirme la validité de la modification réglementaire interdisant les garderies dans la PPE.
Les juges considèrent d'abord que la modification n'entraîne pas un changement de destination de l'immeuble au sens de l'art. 648 al. 2 CC, car ce dernier reste affecté à l'habitation et aux activités tertiaires, même si le cercle des activités autorisées est restreint. Par conséquent, la double majorité prévue par le règlement pour un changement d'utilisation (art. 647b al. 1 CC) était suffisante, et l'unanimité n'était pas requise. L'atteinte au droit exclusif de la recourante (art. 712a CC) n'est pas qualifiée de grave, car elle conserve la possibilité d'exercer une large palette d'autres activités tertiaires dans ses locaux.
Sur le fond, le Tribunal fédéral examine les faits retenus par la cour cantonale via l'art. 105 al. 2 LTF. Il relève que la garderie projetée aurait une capacité importante de 51 enfants. De plus, il n'est pas établi que les locaux respectent les normes phoniques nécessaires, ni que des aménagements garantissant l'absence de nuisances ont été concrètement assurés. Dans ces circonstances, le droit des autres copropriétaires à se protéger contre les immissions potentielles l'emporte sur la liberté d'utilisation de la recourante. L'intérêt public à la création de places de crèche n'est pas pris en compte sous l'angle du droit privé de la PPE.
Regeste
Art. 712a ZGB; Einschränkungen des Nutzungsrechts des Stockwerkeigentümers. Grenzen, welche die Stockwerkeigentümer einhalten müssen, wenn sie die freie Nutzung der zu Sonderrecht ausgeschiedenen Teile vertraglich einschränken. Fall einer reglementarischen Abänderung, welche die Einrichtung eines Kinderhorts in Stockwerkanteilen verbietet (E. 4.3 und 4.4). Regeste Art. 712a CC; restrictions du droit d'utilisation du propriétaire d'étage. Limites que doivent respecter les restrictions conventionnelles adoptées par les propriétaires d'étages quant à la liberté d'utilisation des parties exclusives. Cas d'une modification réglementaire interdisant l'aménagement d'une garderie dans des parts d'étages (consid. 4.3 et 4.4). Regesto Art. 712a CC; restrizioni del diritto di utilizzazione del comproprietario per piani. Limiti che i comproprietari per piani devono rispettare quando adottano delle restrizioni convenzionali della libertà d'utilizzazione delle parti oggetto di diritto esclusivo. Caso di una modifica regolamentare che proibisce la realizzazione di un asilo nido nelle unità di proprietà per piani (consid. 4.3 e 4.4).
Décision originale auprès du tribunal ↗
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