Vermieter kündigt Mietverhältnis wegen umfassender Sanierung der Überbauung: Kündigung nicht treuwidrig, da Räumung der Wohnung für Sanierungsarbeiten zwingend erforderlich (Art. 271 OR)
- Datum
- 24.05.2017
- Geschäftsnummer
- 4A 705/2016
- Ausgang
- Abgewiesen
Tragende Normen
Art. 266a OR Art. 271 OR Art. 271a OR Art. 272 OR Art. 273 OR Art. 243 ZPO Art. 247 ZPO
Zusammenfassung
Zwei Mieter erhoben beim Bundesgericht Beschwerde gegen das Urteil des Zürcher Obergerichts, das ihre Anfechtung einer ordentlichen Kündigung durch die Pensionskasse als Vermieterin abgewiesen hatte. Die Pensionskasse hatte den Mietvertrag per 30. September 2014 gekündigt und dies mit dringenden Sanierungsarbeiten an den Gipsdecken, Flachdächern, Loggien und Nasszellen der gesamten Überbauung begründet, die nur in Abwesenheit der Mieter durchgeführt werden könnten. Die Mieter machten geltend, die Kündigung verstosse gegen den Grundsatz von Treu und Glauben, weil die Begründung unvollständig und ungenau sei, weil sie im Widerspruch zum früheren Verhalten der Vermieterin stehe und weil kein Härtefall vorliege, der eine Erstreckung des Mietverhältnisses rechtfertigen würde. Sie beantragten die Aufhebung des angefochtenen Urteils und die Erklärung der Kündigung als ungültig oder alternativ eine Erstreckung des Mietverhältnisses.
Das Bundesgericht wies die Beschwerde ab. Es stellte fest, dass die Vorinstanz willkürfrei festgestellt hatte, dass die Vermieterin im Zeitpunkt der Kündigung über ein ausgereiftes Sanierungsprojekt mit drei Schwerpunkten verfügte, dessen Realisierung eine Räumung der Wohnung während der gesamten Dauer der Deckensanierung erforderte und die Nutzung des Mietobjekts erheblich einschränkte. Damit bestand ein objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse an der Kündigung, sodass diese nicht gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstossen konnte (Art. 271 Abs. 1 OR). Die Unvollständigkeit der Kündigungsbegründung – die zunächst nur die Gipsdeckensanierung erwähnte – war nicht entscheidend, da die Begründungspflicht nach Art. 271 Abs. 2 OR keine Gültigkeitsvoraussetzung darstellt und Ergänzungen im Verlauf des Verfahrens zulässig sind; entscheidend war allein, ob ein schützenswertes Interesse vorlag, was aufgrund des Projekts gegeben war (Art. 271 OR, Art. 271a OR). Auch die weiteren Einwände der Mieter wurden zurückgewiesen: Das Schreiben vom 16. Oktober 2013, das keine Sofortmassnahmen für ihre Wohnung ankündigte, begründete kein berechtigtes Vertrauen auf eine künftige Kündigungsfreiheit, da darin bereits die Möglichkeit einer Gesamtsanierung erwogen wurde; das junge Alter der Überbauung und frühere Einzelsanierungen ohne Kündigung waren nicht vergleichbar mit einer umfassenden Sanierung der gesamten Liegenschaft; und das Bauprogramm vom 10. Februar 2014 enthielt keine Aussage zur Frage der Kündigungen, sodass daraus kein widersprüchliches Verhalten folgte. Zudem stellte das Bundesgericht fest, dass die Mieter selbst nicht bestritten hatten, dass bei ihnen kein Härtefall im Sinne von Art. 272 Abs. 1 OR vorliege, weshalb eine Erstreckung des Mietverhältnisses ausschied. Die Beschwerdeführer trugen die Gerichtskosten von Fr. 3'500.-- und mussten die Beschwerdegegnerin mit Fr. 4'000.-- entschädigen (Art. 66 Abs. 1 BGG, Art. 68 Abs. 2 BGG). Die Entscheidung klärt, dass bei Sanierungskündigungen die Begründung zwar faktisch indizienwirksam sein kann, aber rechtlich keine Gültigkeitsvoraussetzung darstellt – entscheidend ist allein das Vorliegen eines schützenswerten Interesses am Zeitpunkt der Kündigung.
Regeste
Mietvertrag; Kündigung | Vertragsrecht
Originalentscheid beim Gericht ↗
Zusammenfassung, Ausgang und tragende Normen sind maschinell ermittelt und können Fehler enthalten. Massgebend ist der Originalentscheid. Keine Rechtsberatung.
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