Vermieterin kündigt Mietverhältnisse wegen Gesamtsanierung: Kündigung nicht missbräuchlich, da Sanierungsprojekt im Kündigungszeitpunkt nicht offensichtlich unbewilligungsfähig war (Art. 271 Abs. 1 OR)
- Datum
- 03.08.2017
- Geschäftsnummer
- 4A 146/2017
- Ausgang
- Abgewiesen
Tragende Normen
Art. 3 GAZW Art. 266a OR Art. 271 OR Art. 271a OR Art. 272 OR Art. 311 ZPO
Zusammenfassung
Eine Mieterin klagte gegen die ordentliche Kündigung ihrer beiden Mietverhältnisse durch die Vermieterin, die diese wegen einer geplanten Gesamtsanierung der Liegenschaft ausgesprochen hatte. Die Mieterin behauptete, die Kündigung sei missbräuchlich, weil das Sanierungsprojekt bereits zum Zeitpunkt der Kündigung im Januar 2013 offensichtlich mit den damals geltenden Bestimmungen des öffentlichen Rechts – insbesondere dem Gesetz über Abbruch und Zweckentfremdung von Wohnhäusern – unvereinbar gewesen sei. Sie stützte ihre Behauptung auf einen verbindlichen Antrag der Mietschlichtungsstelle vom 4. Oktober 2013, das Projekt nicht zu bewilligen. Die Vorinstanzen wiesen die Klage ab. Die Mieterin erhob Beschwerde ans Bundesgericht.
Das Bundesgericht wies die Beschwerde ab. Es stellte fest, dass eine ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses zwar grundsätzlich frei ist, jedoch gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse ausgesprochen wird; dies ist insbesondere der Fall, wenn das angegebene Sanierungsprojekt bereits im Kündigungszeitpunkt offensichtlich mit den Bestimmungen des öffentlichen Rechts unvereinbar ist und die notwendigen Bewilligungen mit Sicherheit nicht erteilt würden. Der Kündigungszeitpunkt war der 24. Januar 2013, an dem die Vermieterin sowohl die Kündigungen aussprach als auch das Baugesuch einreichte. Obwohl die Mietschlichtungsstelle am 4. Oktober 2013 verbindlich beantragt hatte, das Projekt nicht zu bewilligen, stand fest, dass dieser Bescheid innerhalb eines weiten Ermessensspielraums fiel, den § 3 lit. b GAZW der Behörde einräumte – etwa bei räumlich oder hygienisch mangelhaften Wohnungen. Das Bundesgericht betonte, dass allein die Tatsache einer ablehnenden Empfehlung nicht genügt, um die Offensichtlichkeit der Unvereinbarkeit im Januar 2013 zu belegen; vielmehr hätte die Mieterin darlegen müssen, dass das Projekt bereits damals zwingend gegen die gesetzlichen Voraussetzungen verstossen hätte – was sie nicht tat. Zudem wurde das Baugesuch am 2. Juni 2016 tatsächlich bewilligt, allerdings unter Bedingungen und Auflagen. Auch die nachträgliche Publikation eines neuen Baubegehrens beweist nicht, dass das ursprüngliche Projekt im Januar 2013 noch nicht ausgereift war; entscheidend ist allein, ob im Kündigungszeitpunkt abgeschätzt werden konnte, ob die Arbeiten eine Räumung erfordern – was hier gegeben war. Die Beschwerde war daher unbegründet.
Die Entscheidung stützt sich auf Art. 266a OR (ordentliche Kündigung), Art. 271 Abs. 1 OR (Treu und Glauben als Schranke), Art. 271 Abs. 2 OR (Begründungspflicht), Art. 271a OR (Missbräuchlichkeit bei Sanierung), Art. 272 OR (Erstreckung), Art. 311 Abs. 1 ZPO (Berufungsbegründung) sowie Art. 3 lit. b GAZW (Ermessensgrundlage für Bewilligung). Das Bundesgericht betont die ex-ante-Betrachtung: Nur Umstände, die bereits zum Zeitpunkt der Kündigung bestehen, sind für die Beurteilung der Missbräuchlichkeit massgebend; spätere Entwicklungen wie Ablehnungsempfehlungen oder Verzögerungen können allenfalls indirekt Rückschlüsse zulassen, aber nicht automatisch die Kündigung nachträglich missbräuchlich machen.
Die Beschwerdeführerin trägt die Gerichtskosten von Fr. 2'000.--. Da keine Vernehmlassung eingeholt wurde, besteht kein Anspruch auf Parteientschädigung.
Die Entscheidung ist bemerkenswert, weil sie die hohe Hürde für die Missbräuchlichkeitsrüge bei Sanierungskündigungen klärt: Es genügt nicht, dass ein Projekt später Schwierigkeiten bereitet oder von einer Instanz abgelehnt wird; entscheidend ist die objektive Offensichtlichkeit der Unbewilligungsfähigkeit bereits zum Zeitpunkt der Kündigung – eine Frage, die vor allem bei gesetzlichen Ermessensvorschriften wie dem GAZW schwer zu belegen ist.
Regeste
Kündigung des Mietverhältnisses wegen Gesamtsanierung der Liegenschaft | Vertragsrecht
Originalentscheid beim Gericht ↗
Zusammenfassung, Ausgang und tragende Normen sind maschinell ermittelt und können Fehler enthalten. Massgebend ist der Originalentscheid. Keine Rechtsberatung.
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