Mieter kündigt wegen Gesamtsanierung: Kündigung nicht missbräuchlich, da Sanierungsprojekt im Kündigungszeitpunkt nicht offensichtlich unbewilligungsfähig war (Art. 271 Abs. 1 OR)
- Datum
- 03.08.2017
- Geschäftsnummer
- 4A 142/2017
- Ausgang
- Abgewiesen
Tragende Normen
Art. 42 BGG Art. 74 BGG Art. 95 BGG Art. 97 BGG Art. 105 BGG Art. 106 BGG Art. 3 GAZW Art. 266a OR Art. 271 OR Art. 271a OR Art. 272 OR Art. 311 ZPO
Zusammenfassung
Ein Mieter klagte gegen die ordentliche Kündigung seines Mietverhältnisses durch die Vermieterin, die diese am 24. Januar 2013 wegen einer geplanten Gesamtsanierung der Liegenschaft aussprach. Der Mieter behauptete, die Kündigung sei missbräuchlich, weil das Sanierungsprojekt bereits zum Zeitpunkt der Kündigung offensichtlich mit den damals geltenden Bestimmungen des öffentlichen Rechts – namentlich dem Gesetz über Abbruch und Zweckentfremdung von Wohnhäusern (GAZW) – unvereinbar gewesen sei. Er stützte sich insbesondere auf den verbindlichen Antrag der Mietschlichtungsstelle vom 4. Oktober 2013, das Projekt nicht zu bewilligen. Die Vorinstanzen wiesen die Klage ab, und der Mieter erhob Beschwerde ans Bundesgericht. Streitig war, ob die Kündigung bereits zum Zeitpunkt ihres Ausspruchs treuwidrig war.
Das Bundesgericht wies die Beschwerdesache ab und bestätigte die Gültigkeit der Kündigung. Es stellte fest, dass die Missbräuchlichkeit einer Sanierungskündigung allein am Kündigungszeitpunkt – hier 24. Januar 2013 – zu beurteilen ist und nicht an späteren Ereignissen wie der ablehnenden Empfehlung der Mietschlichtungsstelle vom 4. Oktober 2013. Obwohl das GAZW bis 30. Juni 2014 galt und § 3 lit. b GAZW eine Bewilligung etwa bei hygienisch unzumutbaren Wohnverhältnissen ermöglichte, hatte die Mietschlichtungsstelle zwar verbindlich beantragt, das Projekt nicht zu bewilligen; doch genügte dies nicht, um zu zeigen, dass das Projekt bereits im Kündigungszeitpunkt offensichtlich unbewilligungsfähig war. Denn die Behörde besass nach § 3 GAZW einen weiten Ermessensspielraum, sodass auch eine positive Bewilligung im Kündigungszeitpunkt denkbar gewesen wäre. Der Beschwerdeführer legte nicht rechtsgenüglich dar, warum die Einschätzung der Schlichtungsstelle nicht lediglich eine Ermessensentscheidung war, sondern zwingend auf eine objektiv unmögliche Realisierung hindeutete. Auch die Tatsache, dass das Baugesuch später modifiziert wurde, bewies nicht, dass das Projekt zum Zeitpunkt der Kündigung noch nicht ausreichend ausgearbeitet war. Die Kündigung war daher nicht treuwidrig im Sinne von Art. 271 Abs. 1 OR. Das Bundesgericht stützte seine Entscheidung ferner auf die prozessualen Vorschriften zur Begründungspflicht (Art. 311 Abs. 1 ZPO, Art. 42 Abs. 2 BGG), die Sachverhaltsfeststellung (Art. 105 Abs. 1 und 2 BGG), die Rügepflicht (Art. 106 Abs. 2 BGG) sowie die Prüfungskompetenz (Art. 95, 97 Abs. 1 BGG). Dem Beschwerdeführer wurden die Gerichtskosten von Fr. 2'000.– auferlegt. Die Entscheidung präzisiert den ex-ante-Maßstab für die Treuwidrigkeitsprüfung bei Sanierungskündigungen und klärt, dass ein verbindlicher Ablehnungsantrag einer Schlichtungsstelle allein nicht ausreicht, um die offensichtliche Unbewilligungsfähigkeit eines Projekts im Kündigungszeitpunkt zu beweisen.
Regeste
Kündigung des Mietverhältnisses wegen Gesamtsanierung der Liegenschaft | Vertragsrecht
Originalentscheid beim Gericht ↗
Zusammenfassung, Ausgang und tragende Normen sind maschinell ermittelt und können Fehler enthalten. Massgebend ist der Originalentscheid. Keine Rechtsberatung.
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