Vermieterin kündigt Mietverhältnis kurz nach Reservationsvereinbarung mit Käufer zur Eigennutzung: ordentliche Kündigung nicht treuwidrig, da schützenswertes ökonomisches Interesse am mietfreien Verkauf besteht (Art. 271 OR)

Datum: 09.09.2019
Geschäftsnummer: 4A_315/2019
Abteilung: I. Zivilrechtliche Abteilung
Ausgang: Abgewiesen

Tragende Normen

Art. 29 BGG Art. 72 BGG Art. 74 BGG Art. 75 BGG Art. 76 BGG Art. 90 BGG Art. 97 BGG Art. 243 OR Art. 261 OR Art. 266a OR Art. 271 OR Art. 247 ZPO Art. 312 ZPO

Zusammenfassung

Eine Mieterin erhob Beschwerde gegen ein kantonales Urteil, das die ordentliche Kündigung ihres Mietvertrags durch die damalige Vermieterin für gültig erklärt hatte. Die Kündigung erfolgte am 27. Juni 2017 per 30. September 2017 mit dem Grund des Verkaufs der Liegenschaft; wenige Tage zuvor hatte die Vermieterin eine modifizierte Reservationsvereinbarung mit einem Käufer geschlossen, der die Wohnung zusammen mit seiner Verlobten selbst bewohnen wollte. Die Mieterin rügte, die Kündigung sei treuwidrig, weil sie ausschliesslich im Interesse des Käufers und ohne eigenes schützenswertes Interesse ausgesprochen worden sei. Sie behauptete zudem, die Vermieterin habe ihr mündlich versichert, nur Käufer ohne Eigennutzungsabsichten zu bevorzugen, und berief sich auf ein WhatsApp-Video als Beweis für die angebliche Motivation. Die Vorinstanz hatte festgestellt, dass die Vermieterin zum Zeitpunkt der Kündigung wusste, dass der Käufer Eigenbedarf hatte, und dass die Kündigung darauf abzielte, die Verkaufschancen und den Preis zu verbessern. Die Mieterin beanstandete auch, die Vorinstanz habe die soziale Untersuchungsmaxime unzureichend angewandt und die Berufung nicht dem Beschwerdegegner zugestellt.

Das Bundesgericht wies die Beschwerde ab, weil die ordentliche Kündigung vom 27. Juni 2017 nicht gegen Treu und Glauben verstösst. Zum Zeitpunkt der Kündigung war der Vermieterin bekannt, dass der Beschwerdegegner die Liegenschaft zur Eigennutzung erwerben wollte, und sie verfolgte damit ein schützenswertes ökonomisches Interesse daran, die Wohnung mietfrei zu verkaufen, um bessere Verkaufsbedingungen und einen höheren Kaufpreis zu erreichen. Nach ständiger Rechtsprechung ist ein solches rein ökonomisches Motiv nicht grundsätzlich verpönt, und die Kündigung ist nicht nachträglich treuwidrig, nur weil der Käufer später nicht zum vereinbarten Preis kaufte oder nicht sofort einzog. Art. 261 OR gewährleistet lediglich den Übergang des Mietverhältnisses auf den neuen Eigentümer, aber keinen Anspruch der Mieterin auf Weiternutzung. Die Beschwerdeführerin legte keine hinreichende Sachverhaltsrüge vor, um von den Feststellungen der Vorinstanz abzuweichen, und vermengte in ihrer Beschwerdeschrift tatsächliche und rechtliche Vorbringen, sodass die Rügen nicht konkret genug waren, um eine Bundesrechtsverletzung aufzuzeigen. Zudem war die Beschwerde ungenügend begründet, weil sie nicht im Einzelnen darlegte, worin der angefochtene Entscheid gegen Art. 271 OR oder Art. 261 OR verstossen soll, sondern lediglich ihre vorinstanzlichen Argumente wiederholte. Die Vorinstanz hatte zutreffend geprüft, ob die Kündigung zum Zeitpunkt ihres Aussprechens treuwidrig war, und festgestellt, dass kein krasses Missverhältnis der Interessen bestand. Die Behauptungen über mündliche Zusicherungen und das WhatsApp-Video blieben unbeachtlich, weil sie nicht den gesetzlichen Anforderungen an eine Sachverhaltsrüge genügten. Das Bundesgericht verwies daher auf seine Bindung an die Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz gemäss Art. 105 Abs. 1 BGG und sah keine Verletzung von Art. 271 OR oder Art. 261 OR. Die Beschwerdeführerin trägt die Gerichtskosten von Fr. 5'000.-- und muss dem Beschwerdegegner eine reduzierte Parteientschädigung von Fr. 1'000.-- zahlen. Diese Entscheidung präzisiert, dass eine ordentliche Kündigung im Vorfeld eines Verkaufs mit Eigennutzungsabsicht nicht automatisch treuwidrig ist, solange der Vermieter ein objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse verfolgt – hier das Interesse an optimalen Verkaufsbedingungen.

Originalentscheid beim Gericht ↗

Zusammenfassung, Ausgang und tragende Normen sind maschinell ermittelt und können Fehler enthalten. Massgebend ist der Originalentscheid. Keine Rechtsberatung.

Vermieterin kündigt Mietverhältnis kurz nach Reservationsvereinbarung mit Käufer zur Eigennutzung: ordentliche Kündigung nicht treuwidrig, da schützenswertes ökonomisches Interesse am mietfreien Verkauf besteht (Art. 271 OR)

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