Justizze.

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Justizze. Art. 257d OR

Bundesgericht

Mieterausweisung im summarischen Verfahren: Liquidität bejaht, Treu und Glauben Einwand verjährt, Sache zur neuen Beurteilung zurückgewiesen (Art. 257 ZPO, Art. 257d OR)

Datum
10.11.2022
Geschäftsnummer
4A 367/2022
Ausgang
Rückweisung

Tragende Normen

Art. 257d OR Art. 271 OR Art. 273 OR Art. 641 ZGB Art. 55 ZPO Art. 150 ZPO Art. 153 ZPO Art. 257 ZPO

Zusammenfassung

Eine Anlagestiftung als Vermieterin beantragte beim Handelsgericht des Kantons Zürich die Ausweisung einer Mieterin sowie einer weiteren Gesellschaft aus gewerblich genutzten Mietobjekten im Verfahren des Rechtsschutzes in klaren Fällen. Die Mieterin hatte Mietzinsen für Oktober, November und Dezember 2021 nicht fristgerecht bezahlt, woraufhin die Vermieterin nach Setzung entsprechender Zahlungsfristen die Mietverhältnisse per Ende April 2022 kündigte. Das Handelsgericht trat auf das Ausweisungsgesuch nicht ein, da es Zweifel an der Liquidität des Sachverhalts bezüglich der erfolgten Zahlungen hegte und die Rechtslage aufgrund eines vermeintlich treuwidrigen Zuwartens bei der Kündigung als unklar erachtete. Gegen diese Nichteintretensverfügung erhob die Vermieterin Beschwerde ans Bundesgericht.

Das Bundesgericht hiess die Beschwerde gut, hob die angefochtene Verfügung auf und wies die Sache zur weiteren Behandlung an die Vorinstanz zurück. Der Sachverhalt bezüglich der Nichtzahlung der Oktober- und November-Mietzinse erwies sich als liquid, da das zweite Mahnschreiben vom 10. Dezember 2021 die unbestrittene Behauptung der Beschwerdeführerin nicht widerlegte; darin wurde lediglich der Dezember-Mietzins thematisiert und ausdrücklich auf frühere Fristansetzungen verwiesen. Entgegen der Ansicht des Handelsgerichts bestanden somit keine erheblichen Zweifel im Sinne von Art. 153 Abs. 2 ZPO an der Richtigkeit der Darstellung, wonach keine Zahlung innerhalb der gesetzten Frist erfolgte. Die Rechtslage war ebenfalls klar, da eine allfällige Anfechtung der Kündigung wegen Verstosses gegen Treu und Glauben gemäss Art. 271 ff. OR der Verwirkungsfrist von Art. 273 OR unterliegt und im vorliegenden Fall weder geltend gemacht noch festgestellt wurde. Zudem war das Zuwarten der Vermieterin von zweieinhalb bis dreieinhalb Monaten nach Fristablauf nicht missbräuchlich, da die Mieterin den Mietzins auch nach Fristablauf nicht vollständig beglichen hatte und die Vermieterin keine vorbehaltlosen Zahlungen entgegengenommen hatte. Bezüglich der zweiten Beschwerdegegnerin, die sich ohne erkennbare Berechtigung in den Objekten aufhielt, sowie betreffend die Räumungsfrist und Vollstreckungsmassnahmen hatte das Handelsgericht nicht befunden, weshalb die Sache insoweit zur neuen Beurteilung zurückgewiesen wurde. Die Beschwerdegegnerinnen wurden solidarisch kosten- und entschädigungspflichtig erklärt.

Die Entscheidung ist insbesondere deshalb beachtenswert, weil sie präzisiert, wann im summarischen Ausweisungsverfahren erhebliche Zweifel an einem unbestrittenen Sachverhalt anzunehmen sind und wie die Verjährung von Treu und Glauben-Einwänden gegen Zahlungsverzugskündigungen zu handhaben ist. Sie bestätigt zudem, dass ein Zuwarten von mehreren Monaten nach Ablauf der Zahlungsfrist nicht automatisch als treuwidrig gilt, solange die Mieterin ihre Zahlungsverpflichtungen weiterhin nicht erfüllt.

Regeste

Mieterausweisung, | Vertragsrecht

Originalentscheid beim Gericht ↗

Zusammenfassung, Ausgang und tragende Normen sind maschinell ermittelt und können Fehler enthalten. Massgebend ist der Originalentscheid. Keine Rechtsberatung.

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