Mieter kündigt Mietverhältnis nicht fristgerecht nach Eigentumswechsel: Ausweisung trotz Mietzinserlassvereinbarung mit vorherigem Vermieter rechtmässig (Art. 261 OR)
- Datum
- 30.09.2020
- Geschäftsnummer
- 4A 401/2020
- Ausgang
- Abgewiesen
Tragende Normen
Art. 257d OR Art. 261 OR Art. 641 ZGB Art. 55 ZPO Art. 58 ZPO Art. 59 ZPO Art. 257 ZPO
Zusammenfassung
Zwei Mieter wandten sich gegen ein kantonales Urteil, das ihre Ausweisung aus einer Wohnung samt Garage und zwei Einstellplätzen angeordnet hatte. Streitpunkt war, ob die neue Eigentümerin – eine Gesellschaft – an einen Mietzinserlass gebunden sei, den der Mieter mit dessen Vater, dem früheren Eigentümer, bis Ende 2022 vereinbart hatte. Die Mieter behaupteten, die Ausweisung sei unzulässig, weil die neue Vermieterin nicht berechtigt gewesen sei, das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs zu kündigen, da die Mietzinse durch die Erlassvereinbarung getilgt seien. Sie rügten zudem Verstösse gegen den Dispositionsgrundsatz, den Verhandlungsgrundsatz, die Rechtshängigkeit und die Voraussetzungen für den Rechtsschutz in klaren Fällen.
Das Bundesgericht wies die Beschwerde ab und bestätigte die Ausweisung. Es stellte fest, dass die neue Eigentümerin nicht an den Mietzinserlass gebunden ist, den der Mieter mit dessen Vater vereinbart hatte, weil dieser Erlass eine persönliche Vereinbarung zur Tilgung einer Ersatzforderung für Umbaukosten darstellte und nicht Teil des eigentlichen Mietvertrags war. Der Erlass betraf ausschliesslich die Schuld des Vaters gegenüber dem Sohn und ging nicht auf die neue Vermieterin über. Da die Mietzinsansprüche monatlich neu entstehen, standen diese seit dem Eigentumsübergang am 16. April 2018 der neuen Vermieterin zu, und der Vater konnte über sie nicht verfügen. Eine Verrechnung war deshalb ausgeschlossen, weil keine gegenseitigen Forderungen zwischen Mieter und neuer Vermieterin bestanden. Damit war der Zahlungsverzug unbestritten und die ausserordentliche Kündigung per 31. Dezember 2019 gemäss Art. 257d Abs. 1 OR rechtmässig. Der Sachverhalt war unbestritten und die Rechtslage klar, sodass das Ausweisungsgesuch im Verfahren des Rechtsschutzes in klaren Fällen nach Art. 257 ZPO zulässig war. Die Garage und die beiden Einstellplätze waren Bestandteil des Mietvertrags und daher bereits im Ausweisungsantrag eingeschlossen, sodass der Dispositionsgrundsatz nach Art. 58 Abs. 1 ZPO nicht verletzt war. Auch der Verhandlungsgrundsatz nach Art. 55 Abs. 1 ZPO war gewahrt, da der Antrag auf Ausweisung aus der Liegenschaft die notwendigen Tatsachenbehauptungen enthielt. Die Sperrwirkung eines früheren Nichteintretensentscheids vom 1. November 2019 war nicht gegeben, weil dieser auf einem anderen Sachverhalt beruhte – nämlich der Annahme eines rechtsgrundlosen Aufenthalts –, während das aktuelle Verfahren die Gültigkeit der Kündigung wegen Zahlungsverzugs zum Gegenstand hatte. Die Beschwerdeführer trugen die Kosten und Entschädigung für das Bundesgerichtsverfahren. Das Urteil verdeutlicht die strikte Trennung zwischen dem Mietverhältnis und persönlichen Nebenabreden zwischen Mieter und vorherigem Vermieter bei Eigentumswechsel.
Regeste
Mieterausweisung, | Vertragsrecht
Originalentscheid beim Gericht ↗
Zusammenfassung, Ausgang und tragende Normen sind maschinell ermittelt und können Fehler enthalten. Massgebend ist der Originalentscheid. Keine Rechtsberatung.
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