Mieterin hinterlegt fällige Mietzinse bei Schlichtungsstelle: Hinterlegung wirkt nicht schuldtilgend, ausserordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs wirksam (Art. 259g OR)

Tragende Normen

Art. 42 BGG Art. 74 BGG Art. 257d OR Art. 259g OR Art. 259h OR Art. 271 OR Art. 2 ZGB

Zusammenfassung

Eine GmbH mietete einen Lagerraum und hinterlegte im November 2018 die Mietzinse für Oktober und November bei der Schlichtungsstelle, obwohl diese bereits am 1. des jeweiligen Monats fällig waren. Die Vermieterin kündigte daraufhin wegen Zahlungsverzugs per 31. Januar 2019 und beantragte später die gerichtliche Ausweisung. Das Zivilgericht Basel-Stadt wies die Mieterin an, bis 25. Mai 2020 zu räumen; das Appellationsgericht bestätigte diesen Entscheid. Die Mieterin erhob Beschwerde ans Bundesgericht und behauptete, die Hinterlegung habe die Mietzinse als bezahlt gelten lassen. Es war streitig, ob die Hinterlegung bereits fälliger Mietzinse schuldtilgend wirkt und ob die Kündigung rechtsmissbräuchlich war.

Das Bundesgericht wies die Beschwerde ab. Es stellte fest, dass der Streitwert von Fr. 16'200.-- über der zivilrechtlichen Streitwertgrenze von Fr. 15'000.-- liegt und die Beschwerde daher zulässig ist. Die Mieterin hatte die Mietzinse für Oktober und November 2018 erst nach deren Fälligkeit am 1. Oktober bzw. 1. November 2018 hinterlegt. Gemäss Art. 259g Abs. 1 OR ist die Hinterlegung nur für künftig fällige Mietzinse zulässig; die Voraussetzung der Nicht-Fälligkeit war nicht erfüllt. Daher trat nach Art. 259g Abs. 2 OR keine Erfüllungswirkung ein. Auch das Zufallen der hinterlegten Beträge an die Vermieterin nach Art. 259h Abs. 1 OR bewirkte keine Tilgung der Schuld, da die Hinterlegung von vornherein nicht ordnungsgemäss erfolgt war. Die Mieterin hatte zudem nicht innerhalb der Verwirkungsfrist von 30 Tagen die Kündigung nach Art. 271 Abs. 1 OR angefochten, obwohl sie sich auf Rechtsmissbrauch nach Art. 2 Abs. 2 ZGB berief – eine solche Rüge ist im Mietrecht aber durch Art. 271 Abs. 1 OR verdrängt. Die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- wurden der Mieterin auferlegt. Das Urteil klärt erstmals bindend, dass die Hinterlegung bereits fälliger Mietzinse keine schuldtilgende Wirkung entfaltet.

Regeste

Art. 259g OR; Hinterlegung des Mietzinses; Erfüllungswirkung. Hinterlegt ein Mieter im Zeitpunkt der Hinterlegung bereits fällige Mietzinse, bewirkt die Hinterlegung keine Tilgung der Mietzinsschuld (E. 3.3). Regeste Art. 259g CO; consignation du loyer; effet libératoire. Si le locataire consigne des loyers qui sont déjà échus au moment de la consignation, cette dernière n'a pas pour effet d'éteindre la dette de loyer (consid. 3.3). Regesto Art. 259g CO; deposito della pigione; effetto di adempimento. Se nel momento in cui il conduttore deposita le pigioni queste sono già scadute, il deposito non provoca l'estinzione debito locativo (consid. 3.3).

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