Mieterin zahlt nur die Hälfte des Mietzinses für April 2017: Ausserordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug wirksam, Ausweisung im summarischen Verfahren zulässig (Art. 257 ZPO)
- BGE / ATF / DTF
- BGE 144 III 117 · ATF 144 III 117 · DTF 144 III 117
- Datum
- 21.02.2018
- Geschäftsnummer
- 4A_557/2017
- Abteilung
- I. Zivilrechtliche Abteilung
- Ausgang
- Abgewiesen
Tragende Normen
Zusammenfassung
Eine GmbH als Mieterin eines Fitnesscenters kündigte der Vermieterin eine S.A. die Miete für April 2017 nur zur Hälfte. Die Vermieterin forderte den vollen Betrag per Mahnung vom 11. April 2017 mit Kündigungsandrohung und kündigte am 30. Mai 2017 ausserordentlich. Die Mieterin wandte ein, es habe eine mündliche Vereinbarung über eine dauerhafte Mietzinsreduktion gegeben, die Kündigung sei treuwidrig und die Vorinstanz habe bei der Berücksichtigung einer unaufgeforderten Replik gegen die Novenschranke verstossen. Das Handelsgericht Bern verurteilte die Mieterin zur Räumung; diese legte Beschwerde beim Bundesgericht ein.
Das Bundesgericht wies die Beschwerde ab. Es stellte fest, dass die Mieterin den vollen Mietzins für April 2017 nicht bezahlt hatte und ihre Behauptung einer mündlichen Vereinbarung über eine dauerhafte Reduktion um 50 % nicht substanziiert war: Sie nannte weder Zeitpunkt, Gesprächspartner noch Form der angeblichen Abmachung, obwohl der Vertrag Schriftlichkeit vorsah und bereits frühere Stundungen schriftlich vereinbart worden waren; die E-Mails vom Mai 2017 belegten vielmehr, dass die Vermieterin stets auf der vollen Zahlung beharrte. Die Mahnung vom 11. April 2017 enthielt einen wirksamen Kündigungsvorbehalt gemäss Art. 257d Abs. 2 OR, da sie klar auf die Folgen der Nichtzahlung hinwies und sich nicht auf einen bloßen Gesetzesverweis beschränkte. Auch der Einwand, die Kündigung verstoße gegen Treu und Glauben, weil die Vermieterin nach Ablauf der Zahlungsfrist noch Verhandlungen führte, wurde zurückgewiesen: Das Interesse an einer Fortsetzung des Mietverhältnisses stand nicht im Widerspruch zur konsequenten Forderung des ausstehenden Mietzinses. Die Berücksichtigung der unaufgeforderten Replik verletzte weder Art. 229 Abs. 1 lit. b ZPO noch das rechtliche Gehör, da im summarischen Verfahren kein Anspruch auf zweimalige Äusserung besteht und die Vorinstanz die neuen Vorbringen korrekt als unzulässige Noven verworfen hatte. Die Voraussetzungen für Rechtsschutz im summarischen Verfahren nach Art. 257 ZPO waren daher erfüllt, weil Sachverhalt und Rechtslage klar waren. Die Gerichtskosten von Fr. 5'000.-- und die Anwaltsentschädigung von Fr. 6'000.-- wurden der Mieterin auferlegt. Die Entscheidung klärt die Anforderungen an die Wirksamkeit eines Kündigungsvorbehalts in einer Mahnung und bestätigt, dass im summarischen Verfahren keine Noven zulässig sind, selbst wenn das Gericht eine Replik nicht aus dem Recht weist.
Regeste
Art. 229, 253 ZPO; summarisches Verfahren; Aktenschluss. Aktenschluss im summarischen Verfahren (E. 2). Regeste Art. 229, 253 CPC; procédure sommaire; clôture de la phase de l'allégation. Clôture de la phase de l'allégation en procédure sommaire (consid. 2). Regesto Art. 229, 253 CPC; procedura sommaria; fine della fase allegatoria. Fine della fase allegatoria nella procedura sommaria (consid. 2).
Originalentscheid beim Gericht ↗
Zusammenfassung, Ausgang und tragende Normen sind maschinell ermittelt und können Fehler enthalten. Massgebend ist der Originalentscheid. Keine Rechtsberatung.
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