Vermieterin kündigt wegen Zahlungsverzugs ausserordentlich: Vereinbarung zur Fortsetzung des Mietverhältnisses begründet keinen neuen Vertrag, Mieterausweisung gemäss Art. 257 ZPO zulässig
- Datum
- 05.09.2025
- Geschäftsnummer
- 4A_625/2024
- Abteilung
- I. Zivilrechtliche Abteilung
- Ausgang
- Gutgeheissen
Tragende Normen
Zusammenfassung
Eine Anlagestiftung klagte beim Handelsgericht Zürich auf Ausweisung mehrerer Mieter und Untermieter aus einer Liegenschaft in V.________, nachdem sie den Hauptmietvertrag mit der C.________ AG wegen Zahlungsverzugs ausserordentlich gekündigt hatte. Die Vorinstanz trat nicht auf das Gesuch ein, weil sie eine unklare Rechtslage sah – insbesondere ob die nachträgliche Vereinbarung vom 4. April 2024 zwischen Vermieterin und Hauptmieterin die Kündigung aufgehoben oder einen neuen Mietvertrag geschaffen habe. Die Anlagestiftung erhob Beschwerde ans Bundesgericht und beantragte die Aufhebung der Verfügung sowie die Gutheissung ihres Ausweisungsgesuchs. Streitig war, ob die Kündigung wirksam blieb, ob die Vereinbarung vom 4. April 2024 bereits einen Widerruf oder einen neuen Vertrag darstellte, ob der Ausweisungsanspruch gegen Untermieter besteht und ob das Rechtsschutzinteresse an der Ausweisung aller Beklagten fortbesteht.
Das Bundesgericht hebt die Verfügung des Handelsgerichts auf und gutheisst das Ausweisungsgesuch der Anlagestiftung gegen die Beschwerdegegnerinnen 1 bis 4 und 7. Die ausserordentliche Kündigung per 30. November 2023 war wirksam, weil der Zahlungsverzug für die Monate September bis Dezember 2022 unbestritten war und die Kündigung formgerecht erfolgte. Die Vereinbarung vom 4. April 2024 begründete lediglich eine Verpflichtung der Vermieterin, die Kündigung zurückzuziehen oder einen neuen Mietvertrag abzuschliessen – jedoch keine Gestaltungserklärung oder einen vollzogenen Vertragsabschluss. Da weder ein Widerruf noch ein neuer Vertrag erfolgt ist, bleibt das Mietverhältnis gekündigt. Auch die Annahme von Mietzinszahlungen nach der Kündigung begründet kein neues Mietverhältnis, weil diese im Rahmen der vorbehaltlichen Vereinbarung erfolgten und die Vermieterin nicht vorbehaltlos auf die Durchsetzung der Kündigung verzichtet hatte. Der Ausweisungsanspruch des Eigentümers gegen die Untermieter beruht auf dem Vindikationsanspruch nach Art. 641 Abs. 2 ZGB, der unabhängig vom Fortbestand des Hauptmietverhältnisses besteht. Für die Beschwerdegegnerinnen 5 und 6 wird hingegen nicht eingetreten, weil sie aus dem Handelsregister gelöscht wurden, ausschliesslich Domiziladressen hatten und über keinerlei Aktiven verfügten – mangels aktuellem und praktischem Rechtsschutzinteresse der Beschwerdeführerin. Die Entscheidung stützt sich auf Art. 257 ZPO (Rechtsschutz in klaren Fällen), Art. 641 Abs. 2 ZGB (Vindikationsanspruch), Art. 257d OR (ausserordentliche Kündigung bei Zahlungsverzug) und Art. 257f OR (Wirkung der ausserordentlichen Kündigung). Die Beschwerdegegnerinnen 1 bis 4 und 7 tragen die Gerichtskosten und Entschädigung des Bundesgerichts solidarisch; die Sache wird zur Neufestsetzung der kantonalen Kosten an das Handelsgericht zurückgewiesen. Die Entscheidung klärt, dass eine bloße Verpflichtung zur zukünftigen Aufhebung einer Kündigung oder zum Abschluss eines neuen Vertrags die Wirksamkeit der bereits ausgesprochenen Kündigung nicht beseitigt.
Originalentscheid beim Gericht ↗
Zusammenfassung, Ausgang und tragende Normen sind maschinell ermittelt und können Fehler enthalten. Massgebend ist der Originalentscheid. Keine Rechtsberatung.
Verwandte Entscheide
- Kaufsrecht mit schenkungsweisem Charakter vorgemerkt: Rechtsschutz in klaren Fällen abgelehnt, weil Unklarheit über Durchschlagwirkung des Widerrufs auf den anvisierten Kaufvertrag (Art. 257 ZPO)
- Vermieterin kündigt während laufendem Schlichtungsverfahren: Kündigung wegen Schlüsselhinterlegung und Untermiete unwirksam, da keine Mahnung erfolgte und keine schweren Pflichtverletzungen vorlagen (Art. 271a Abs. 1 lit. d und e OR)
- Vermieterin ändert Hausordnung einseitig und beschränkt Musizieren auf drei Stunden pro Tag sowie an Sonn- und Feiertagen: Änderung ist begründet und nicht missbräuchlich (Art. 269d OR)
- Mieterin hinterlegt fällige Mietzinse bei Schlichtungsstelle: Hinterlegung wirkt nicht schuldtilgend, ausserordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs wirksam (Art. 259g OR)
- Mieter kündigt Mietverhältnis nicht fristgerecht nach Eigentumswechsel: Ausweisung trotz Mietzinserlassvereinbarung mit vorherigem Vermieter rechtmässig (Art. 261 OR)
- Mieterin zahlt Mietzins für August 2019 statt für Juli 2019: fristlose Kündigung wegen Zahlungsrückstand wirksam, Ausweisung im summarischen Verfahren zulässig (Art. 257d OR)
- Streitwertberechnung in Ausweisungsklagen nach Art. 257 ZPO: Bei streitiger Kündigung gilt die dreijährige Kündigungssperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e OR (Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO, Art. 257 ZPO, Art. 271a Abs. 1 lit. e OR)
- Geschäftsführer haftet persönlich und solidarisch für Mietforderungen der von ihm kontrollierten Gesellschaft: kumulative Schuldübernahme statt Bürgschaft (Art. 147 OR)