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Justizze. Art. 259d CO

Tribunal fédéral

Locataire exige restitution loyers pour défaut climatisation: créance contractuelle soumise à prescription quinquennale (art. 259d CO)

BGE / ATF / DTF
ATF 130 III 504 · BGE 130 III 504 · DTF 130 III 504
Date
11.05.2004
Numéro de dossier
BGE 130 III 504
Issue
Partiellement admis

Normes déterminantes

Art. 128 CO Art. 130 CO Art. 256 CO Art. 257 CO Art. 259d CO Art. 4 CC

Résumé

Une locataire exploitant une école dans des locaux loués depuis 1973 se plaint dès octobre 1991 du dysfonctionnement de la climatisation auprès de sa bailleresse, qui connaissait le défaut depuis avril 1991. Après avoir tenté sans succès une conciliation en octobre 1997, elle introduit une action judiciaire en avril 1999 réclamant la restitution d'une partie des loyers payés entre octobre 1992 et novembre 1997 ainsi qu'une réduction de loyer future. La juridiction cantonale lui accorde une restitution limitée à la période allant de janvier à novembre 1997 en appliquant un délai de prescription d'un an. La locataire recourt au Tribunal fédéral pour obtenir la restitution des loyers antérieurs à janvier 1997.

Le Tribunal fédéral admet partiellement le recours de la locataire en annulant l'application du délai de prescription d'un an de l'article 67 alinéa 1 CO et en confirmant l'applicabilité du délai quinquennal de l'article 128 chiffre 1 CO. La cour retient que la créance en restitution de loyers fondée sur un défaut de la chose louée au sens de l'article 259d CO est de nature contractuelle et non enrichissement illégitime, car elle découle directement de la violation des obligations du bailleur selon l'article 256 alinéa 1 CO et vise à rétablir l'équilibre contractuel. Par conséquent, l'article 63 alinéa 1 CO n'est pas applicable.

La prescription de cinq ans court dès que la créance devient exigible, soit au moment où le locataire réclame la réduction de loyer au bailleur, correspondant ici au dépôt de la demande en conciliation du 2 octobre 1997 selon l'article 130 alinéas 1 et 2 CO. Toutefois, la locataire ne peut récupérer les loyers prescrits avant cette date; seuls les loyers dus depuis janvier 1993 entrent dans le délai quinquennal, excluant ceux d'octobre à décembre 1992. Le montant à restituer sera calculé sur la base des loyers de janvier 1993 à novembre 1997, ajoutés aux loyers déjà retenus par l'instance précédente.

La cour écarte également l'argument de la bailleresse concernant l'abus de droit selon l'article 4 CC, constatant que la locataire s'est régulièrement plainte du défaut depuis octobre 1991 et n'a pas renoncé tacitement à ses droits. De même, le principe de non-rétroactivité des droits formateurs ne fait pas obstacle à la restitution, l'article 259d CO prévoyant expressément la réduction dès la connaissance du défaut par le bailleur.

Regeste

Art. 259d OR; Mangel der Mietsache; Herabsetzungsquote; Rechtsnatur des Rückerstattungsanpruchs; Verjährung. Kennt der Vermieter den Mangel bevor der Mieter die Herabsetzung verlangt, so kann der Mieter nicht nur die Herabsetzung des Mietzinses für die Zukunft verlangen, sondern auch die Rückerstattung eines Teils des bereits geleisteten Mietzinses (E. 3). Gesichtspunkte, die bei der Berechnung der Herabsetzungsquote bei Mängeln der Mietsache heranzuziehen sind (E. 4). Einfluss des Prinzips der Nichtrückwirkung von Gestaltungsrechten und von Art. 2 Abs. 2 ZGB auf eine auf Art. 259d OR gestützte Klage (E. 5). Die aufgrund eines Mangels der Mietsache erhobene Rückerstattungsforderung ist vertraglicher Natur (E. 6). Art. 63 Abs. 1 OR ist auf den Rückerstattungsanspruch nach Art. 259d OR nicht anwendbar (E. 7). Die Verjährung der Rückerstattungsansprüche gemäss Art. 259d OR bestimmt sich nach Art. 128 OR und nicht nach Art. 67 Abs. 1 OR (E. 8). Regeste Art. 259d CO; défaut de la chose louée; taux de réduction; nature juridique de la créance en restitution; prescription. Lorsque le bailleur connaît le défaut avant que le locataire ne déclare exiger une réduction, ce dernier peut réclamer non seulement la réduction des loyers pour le futur, mais aussi la restitution d'une partie des loyers déjà versés (consid. 3). Critères permettant de calculer la quotité de la réduction de loyer en cas de défaut (consid. 4). Incidence du principe de la non-rétroactivité des droits formateurs et de l'art. 2 al. 2 CC sur une action découlant de l'art. 259d CO (consid. 5). La créance en restitution du loyer fondée sur un défaut de la chose louée est de nature contractuelle (consid. 6). L'art. 63 al. 1 CO n'est pas applicable à la créance en restitution fondée sur l'art. 259d CO (consid. 7). La prescription des prétentions en restitution de l'art. 259d CO est régie par l'art. 128 CO et non par l'art. 67 al. 1 CO (consid. 8). Regesto Art. 259d CO; difetto della cosa locata; tasso di riduzione; natura giuridica della pretesa di restituzione; prescrizione. Se il locatore sapeva del difetto prima della domanda di riduzione del conduttore, quest'ultimo può pretendere la riduzione delle pigioni future così come la restituzione di una parte di quelle già versate (consid. 3). Criteri che permettono di calcolare la quota di riduzione della pigione in caso di difetto (consid. 4). Incidenza del principio della non retroattività dei diritti formatori e dell'art. 2 cpv. 2 CC su di un'azione fondata sull'art. 259d CO (consid. 5). La pretesa volta alla restituzione della pigione basata su un difetto della cosa locata è di natura contrattuale (consid. 6). L'art. 63 cpv. 1 CO non è applicabile al credito fondato sull'art. 259d CO (consid. 7). La prescrizione delle pretese di restituzione ex art. 259d CO è retta dall'art. 128 CO e non dall'art. 67 cpv. 1 CO (consid. 8).

Décision originale auprès du tribunal ↗

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