Bailleur ne remet pas la formule officielle de notification du loyer initial: action en restitution du trop-perçu recevable pour les versements des dix dernières années (art. 67 al. 1 CO)
- BGE / ATF / DTF
- ATF 146 III 82 · BGE 146 III 82 · DTF 146 III 82
- Date
- 28.02.2020
- Numéro de dossier
- 4A_495/2019
- Cour
- I. Zivilrechtliche Abteilung
- Issue
- Rejeté
Normes déterminantes
Résumé
Un bailleur a conclu un bail à loyer avec un locataire en 2003 sans lui remettre la formule officielle de notification du loyer initial, comme l'exige la loi vaudoise. Le locataire a payé régulièrement le loyer jusqu'en 2016, puis a saisi l'autorité de conciliation en juillet 2017 pour contester la validité du loyer et demander la restitution du trop-perçu. Le bailleur a fait valoir que l'action était prescrite, tant relativement qu'absolument, et qu'elle constituait un abus de droit. La Cour d'appel cantonale a confirmé la fixation judiciaire du loyer et la restitution partielle, et le bailleur a formé un recours au Tribunal fédéral.
Le Tribunal fédéral rejette le recours du bailleur. Il confirme que la nullité du loyer initial résulte de l'absence de remise de la formule officielle de notification, comme prévu aux articles 270 al. 2 CO et 19 al. 1 et 3 OBLF. Le locataire a eu connaissance effective de ce vice le 6 juillet 2016, lorsqu’il a consulté son assureur protection juridique, et a déposé sa requête de conciliation le 5 juillet 2017, respectant ainsi le délai de prescription relatif d’un an prévu à l’article 67 al. 1 CO. Concernant la prescription absolue de dix ans prévue par le même article, le Tribunal fédéral retient que le délai court séparément pour chaque versement de loyer, car chaque paiement constitue une prestation distincte donnant naissance à une prétention autonome en enrichissement illégitime; cette solution repose sur l’article 130 al. 1 CO et la jurisprudence constante selon laquelle la prescription commence à courir à l’exigibilité de la créance, c’est-à-dire au moment de chaque versement. L’argument du bailleur selon lequel la prescription absolue aurait commencé à courir dès le 1er janvier 2004 est donc écarté. En outre, le simple fait que le locataire ait payé le loyer sans contestation pendant plus de treize ans ne constitue pas, à lui seul, un abus de droit au sens de l’article 2 al. 2 CC, surtout dans la mesure où il n’a pris conscience de la nullité du loyer qu’en juillet 2016. Le bailleur supporte les frais de la procédure de recours (article 66 al. 1 LTF) et verse une indemnité de 3'000 francs à l’intimé à titre de dépens (articles 68 al. 1 et 2 LTF). Cette décision précise de façon définitive que l’action en restitution du trop-perçu pour loyer nul est limitée aux versements effectués dans les dix années précédant la demande, et non à l’ensemble de la durée du bail.
Regeste
Art. 67 Abs. 1 und 130 Abs. 1 OR; Nichtigkeit des Anfangsmietzinses; Beginn der absoluten Verjährungsfrist für die Rückerstattungsforderung. Ist die Festsetzung des Anfangsmietzinses nichtig, beginnt die absolute Verjährungsfrist für den Anspruch auf Rückerstattung der zuviel als Miete bezahlten Beträge separat im Zeitpunkt jeder einzelnen Zahlung zu laufen (E. 4). Regeste Art. 67 al. 1 et 130 al. 1 CO; nullité du loyer initial; point de départ du délai de prescription absolu de l'action en restitution du trop-perçu. Lorsque la fixation du loyer initial est nulle, le délai de prescription absolu de l'action en restitution des montants payés indûment à titre de loyer commence à courir séparément lors de chaque versement effectué (consid. 4). Regesto Art. 67 cpv. 1 e 130 cpv. 1 CO; nullità della pigione iniziale; inizio della prescrizione assoluta dell'azione di restituzione di quanto pagato in eccesso. Se la fissazione della pigione iniziale è nulla, il termine di prescrizione assoluto dell'azione di restituzione degli importi pagati indebitamente a titolo di pigione comincia a decorrere separatamente per ogni versamento dal momento in cui è stato effettuato (consid. 4).
Décision originale auprès du tribunal ↗
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