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Justizze. Art. 257d CO

Tribunal fédéral

Nouvelle propriétaire résilie le bail pour défaut de paiement: suspension conventionnelle du loyer maintenue en raison de défauts persistants dans la halle (art. 257d CO)

Date
02.09.2016
Numéro de dossier
4A_65/2016
Cour
I. Zivilrechtliche Abteilung
Issue
Rejeté

Normes déterminantes

Art. 72 LTF Art. 74 LTF Art. 75 LTF Art. 76 LTF Art. 90 LTF Art. 95 LTF Art. 97 LTF Art. 100 LTF Art. 105 LTF Art. 106 LTF Art. 257d CO Art. 261 CO

Résumé

Une société (locataire) occupe depuis 2001 une halle industrielle appartenant initialement à une autre société (bailleresse antérieure), sans contrat de bail écrit. En 2004, les parties conviennent de suspendre le paiement du loyer jusqu’à l’élimination de graves défauts affectant la halle, notamment des déchets industriels dans 70 à 80 % du sous-sol de sa partie nord, des fissures du sol et des problèmes d’étanchéité. En 2010, une nouvelle société (nouvelle bailleresse) achète l’immeuble et, en 2011, notifie une résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers depuis janvier 2004. La locataire conteste la validité de cette résiliation devant les tribunaux cantonaux, arguant de l’accord de suspension. Le tribunal cantonal annule le congé, estimant que la suspension reste valable tant que les défauts n’ont pas été éliminés. La nouvelle bailleresse forme un recours au Tribunal fédéral contre cet arrêt.

Le Tribunal fédéral rejette le recours de la nouvelle bailleresse. Il confirme que la cour cantonale a légitimement retenu, sur la base d’une appréciation des témoignages, l’existence d’un accord conclu dès le début de l’année 2004 entre la précédente bailleresse et la locataire pour suspendre le paiement du loyer jusqu’à l’élimination des défauts affectant la halle. Ces défauts — déchets industriels dans 70 à 80 % du sous-sol de la partie nord, fissures du sol, différences de niveau entravant l’usage de fourches élévatrices et traces sur les parois liées à des problèmes d’étanchéité — n’ont pas été éliminés, comme constaté lors de l’inspection des lieux le 10 avril 2014. En l’absence de tout nouvel accord ou dénonciation de cet accord par la nouvelle bailleresse, la condition résolutoire (l’élimination des défauts) n’étant pas remplie, la suspension du devoir de payer le loyer demeure effective. Par conséquent, la locataire n’était pas en demeure au sens de l’art. 257d CO, rendant la résiliation notifiée le 2 novembre 2011 invalide. Le Tribunal fédéral rappelle qu’il ne peut réviser les faits établis par la cour cantonale que s’ils sont manifestement inexacts ou arbitraires, ce que la recourante ne démontre pas, car elle ne conteste ni l’appréciation des preuves relatives à l’accord de suspension ni les griefs requis aux art. 97 al. 1 LTF et 9 Cst. selon l’art. 106 al. 2 LTF. Les frais judiciaires de 6'500 fr. sont mis à la charge de la recourante, qui doit également verser une indemnité de dépens de 6'500 fr. à l’intimée. Cette décision illustre la force contraignante d’un accord verbal de suspension du loyer fondé sur des vices matériels graves et persistants, même en l’absence de contrat écrit, et confirme que la nouvelle propriétaire succède aux effets de cet accord dans la mesure où il n’a pas été dénoncé.

Décision originale auprès du tribunal ↗

Le résumé, l'issue et les normes déterminantes sont établis automatiquement et peuvent contenir des erreurs. Seule la décision originale fait foi. Pas de conseil juridique.

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