Bailleresse d'une coopérative résilie le bail pour détention d’un chien après que le locataire a cessé d’être coopérateur : résiliation anticipée inefficace car la relation est désormais régie exclusivement par les Règles et usages locatifs du canton de Vaud (art. 15 RULV)
- Date
- 28.06.2018
- Numéro de dossier
- 4A 329/2018
- Issue
- Rejeté
Normes déterminantes
Art. 42 LTF Art. 72 LTF Art. 74 LTF Art. 75 LTF Art. 76 LTF Art. 95 LTF Art. 97 LTF Art. 99 LTF Art. 100 LTF Art. 105 LTF Art. 106 LTF Art. 9 Cst Art. 257f CO Art. 9 RULV Art. 15 RULV
Résumé
Une bailleresse coopérative a conclu un bail avec un locataire qui, initialement, devait être membre-coopérateur. En 2007, les statuts ont été modifiés et le locataire a choisi de devenir « simple locataire régi par les Règles et usages locatifs du canton de Vaud » (RULV). En 2015, il a acquis un chien. La bailleresse a alors résilié le bail, invoquant une clause interdisant les chiens et une disposition statutaire similaire. Le locataire a contesté la résiliation devant les tribunaux cantonaux, arguant qu’il n’était plus lié par ces dispositions antérieures. La Cour d’appel vaudoise a jugé la résiliation inefficace. La bailleresse a formé un recours au Tribunal fédéral contre cet arrêt.
Le Tribunal fédéral rejette le recours de la bailleresse. Il confirme que, après la modification des statuts de la coopérative en avril 2007 et le choix explicite du locataire de devenir « simple locataire régi par les RULV », la relation contractuelle entre les parties est désormais régie exclusivement par les Règles et usages locatifs du canton de Vaud. Cette conclusion repose sur une interprétation objective et de bonne foi de la précision inscrite dans les nouveaux statuts selon laquelle les simples locataires sont régis par les RULV — précision qui n’aurait aucun sens si elle ne signifiait pas une renonciation aux clauses dérogatoires antérieures, notamment l’interdiction absolue de chiens prévue à l’art. 8 let. c du bail et à l’art. 36 al. 2 let. f des statuts. Dès lors, le locataire peut se prévaloir de l’art. 15 RULV, qui autorise la détention de chiens sous réserve qu’ils ne gênent pas les autres locataires ni ne causent de dégâts ou de salissures. Or, il n’est pas établi que le chien ait causé un tel trouble : les autres locataires ont confirmé à deux reprises qu’ils n’étaient pas dérangés et qu’ils n’avaient jamais vu l’animal faire ses besoins dans les parties communes. L’absence de violation de l’art. 15 RULV implique qu’il n’y a pas eu de violation grave du bail au sens de l’art. 257f al. 3 CO, condition nécessaire pour une résiliation anticipée valable. Le recours est donc irrecevable ou infondé sur tous les points soulevés, notamment sur les griefs tirés d’une mauvaise interprétation du contrat, d’une violation de l’art. 1 al. 1 let. b RULV ou de l’art. 18 CO, tous fondés sur des faits non constatés dans l’arrêt attaqué. La bailleresse, qui succombe, supporte les frais judiciaires de 2'000 fr. Cette décision confirme que la transformation du statut juridique du locataire (de coopérateur à simple locataire) peut entraîner l’abandon de clauses contractuelles dérogatoires, rendant applicable le régime général des RULV, y compris leur disposition sur la détention d’animaux.
Regeste
contrat de bail à loyer; résiliation de bail | Droit des contrats
Décision originale auprès du tribunal ↗
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