Locataire résilie un bail commercial pour mauvais entretien des extérieurs et constructions non autorisées : résiliation extraordinaire valable malgré transaction antérieure (art. 257f al. 3 CO)
- Date
- 03.12.2020
- Numéro de dossier
- 4A_535/2020
- Cour
- I. Zivilrechtliche Abteilung
- Issue
- Rejeté
Normes déterminantes
Résumé
Une locataire et une bailleresse avaient conclu un nouveau bail commercial après une première résiliation litigieuse suivie d’une transaction. Ce nouveau bail prévoyait notamment l’obligation pour la locataire de maintenir les alentours propres et ordrés et d’obtenir un accord écrit avant toute modification de l’aspect extérieur du bâtiment. La bailleresse reprocha à la locataire la présence de déchets, de caravanes, d’un bus, d’un poulailler et d’une cabane à déchets, ainsi que l’utilisation des places de parc comme logement. Après plusieurs mises en demeure écrites et un ultimatum resté sans effet, elle résilia le bail avec effet au 31 janvier 2019, invoquant l’art. 257f al. 3 CO. La locataire forma une demande en annulation devant le Tribunal des baux, puis un appel devant la Cour civile cantonale, qui confirma la validité de la résiliation. Elle forma ensuite un recours au Tribunal fédéral, contestant la qualification des faits comme violation grave du devoir de diligence, la clarté des mises en demeure, le caractère insupportable du maintien du bail et l’applicabilité de la protection contre la résiliation abusive prévue à l’art. 271a al. 1 let. e CO.
Le Tribunal fédéral rejette le recours de la locataire. Il constate que les cinq conditions cumulatives de la résiliation extraordinaire prévue à l'art. 257f al. 3 CO sont remplies : premièrement, la locataire a effectivement enfreint son devoir de diligence, notamment en laissant des déchets, des caravanes, un bus, un poulailler et une cabane à déchets aux alentours de l’immeuble, ce que le constat notarié a confirmé et que la cour cantonale a correctement interprété comme une violation des art. 6 et 7 du bail ; deuxièmement, la bailleresse a adressé quatre fois des mises en demeure écrites, dont une dernière fixant un délai au 15 octobre 2018, restée sans effet ; troisièmement, la locataire a persisté dans son manquement après ces avertissements, comme le prouve le constat notarié établi après cette date ; quatrièmement, le juge du fait a pu légitimement apprécier, dans le cadre de l'art. 4 CC, que le maintien du bail était devenu insupportable pour la bailleresse compte tenu de l’impact sur l’image de l’entreprise industrielle internationale dont l’immeuble marque l’entrée ; cinquièmement, le préavis de trente jours pour la fin d’un mois a été respecté, la résiliation étant notifiée le 17 décembre 2018 pour prendre effet le 31 janvier 2019.
Le Tribunal fédéral rejette également la prétention fondée sur l'art. 271a al. 1 let. e CO, qui protège contre la résiliation abusive dans les trois ans suivant une procédure judiciaire close par transaction. Il souligne que cette protection est expressément exclue lorsque la résiliation repose sur une violation grave du devoir de diligence au sens de l'art. 257f al. 3 CO, ce qui est précisément le cas ici. La clarification contractuelle des attentes de la bailleresse dans le nouveau bail rend irrecevable l’argument selon lequel le motif serait identique à celui de la première procédure.
En conséquence, le recours est rejeté. La locataire, qui succombe, supporte les frais judiciaires de 4'000 francs (art. 66 al. 1 LTF) et verse une indemnité de 300 francs à la bailleresse pour les dépens liés à la requête d’effet suspensif (art. 68 al. 1 et 2 LTF). La décision confirme que la protection contre la résiliation abusive ne s’applique pas lorsqu’une nouvelle violation grave du devoir de diligence justifie pleinement la résiliation extraordinaire, même après une transaction antérieure.
Décision originale auprès du tribunal ↗
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