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Justizze. Art. 257f CO

Tribunal fédéral

Locataires stockent des meubles et bacs sur le palier : résiliation extraordinaire refusée car manquement non suffisamment grave (art. 257f al. 1 à 3 CO)

Date
05.11.2018
Numéro de dossier
4A_253/2018
Cour
I. Zivilrechtliche Abteilung
Issue
Rejeté

Normes déterminantes

Art. 105 LTF Art. 5 Cst Art. 36 Cst Art. 257f CO Art. 10 RULV Art. 4 CC

Résumé

Des locataires avaient entreposé des meubles et objets sur le palier desservant leur appartement. Le bailleur les avait sommés à deux reprises d’évacuer ces objets, puis avait résilié le bail avec effet au 31 mai 2016 pour manquement persistant à leur devoir de diligence. Les locataires avaient alors assigné le bailleur devant le Tribunal des baux afin d’obtenir l’annulation du congé. Le tribunal cantonal avait annulé le congé, décision confirmée par la Cour d’appel civile. Le bailleur, représenté par ses héritiers, a formé un recours en matière civile devant le Tribunal fédéral pour contester cette annulation.

Le Tribunal fédéral rejette le recours. Il confirme que la Cour d’appel a correctement constaté que les objets présents sur le palier — une petite armoire à deux portes, une petite table basse avec divers objets et trois bacs en plastique empilés servant au tri des déchets ménagers — étaient disposés de manière ordonnée contre la paroi et n’entravaient pas le passage, lequel demeurait aisé. Il relève qu’aucune réclamation d’autres habitants de la maison n’avait été reçue par la gérance. En conséquence, le manquement imputé aux locataires, bien que persistant, n’était pas suffisamment grave pour justifier la résiliation anticipée du bail, conformément à l’art. 257f al. 1 à 3 CO. Le Tribunal fédéral souligne que l’appréciation de la gravité du manquement relève d’une décision d’équité soumise à un contrôle restreint, et qu’il ne saurait substituer son propre jugement à celui des juges cantonaux du dernier degré. Il note que, contrairement à une sous-location persistante et non autorisée — jugée manifestement suffisamment grave dans une jurisprudence antérieure —, la simple présence de quelques meubles et objets sur un palier ne constitue pas une perturbation à ce point nuisible qu’elle justifierait de chasser immédiatement les locataires. Il ajoute que la règle interdisant l’entreposage sur les paliers figurant à l’art. 10 let. b RULV avait perdu force obligatoire générale depuis le 1er juillet 2014, et que les dispositions actuelles ne contiennent plus cette interdiction. Enfin, il observe que si la directive « voies d’évacuation et de sauvetage » exige que les paliers restent dégagés, il n’est pas établi que la présence des objets en cause risque réellement et sérieusement d’entraver une évacuation en cas d’incendie, comme le confirme la constatation de la Cour d’appel selon laquelle le passage demeure aisé (art. 105 al. 1 LTF). Cette appréciation respecte les principes de proportionnalité (art. 5 al. 2 et 36 al. 3 Cst.) et ne s’écarte pas sans raison des règles établies par la doctrine et la jurisprudence. Le recours est donc privé de fondement. Les auteurs du recours, en tant que parties succombantes, doivent payer un émolument judiciaire de 2'500 francs et verser aux demandeurs une indemnité de 3'000 francs à titre de dépens. La décision est notable car elle précise les limites de la résiliation extraordinaire pour manquement au devoir de diligence dans le bail à loyer, en insistant sur la nécessité d’un lien direct entre l’atteinte à la sécurité ou à la tranquillité collective et la gravité du manquement, et en confirmant le caractère restrictif du contrôle fédéral sur les décisions d’équité rendues en dernière instance cantonale.

Décision originale auprès du tribunal ↗

Le résumé, l'issue et les normes déterminantes sont établis automatiquement et peuvent contenir des erreurs. Seule la décision originale fait foi. Pas de conseil juridique.

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