Bailleresse résilie un bail commercial pour rénovation lourde : congé annulé car projet non suffisamment mûr et informations insuffisantes fournies à la locataire (art. 271 al. 1 CO)
- Date
- 29.08.2017
- Numéro de dossier
- 4A 200/2017
- Issue
- Rejeté
Normes déterminantes
Art. 266a CO Art. 271 CO Art. 271a CO Art. 273 CO Art. 243 CPC
Résumé
Une bailleresse a résilié le bail d'une arcade commerciale louée à une crêperie, invoquant la nécessité de procéder à des travaux de rénovation importants. La locataire a contesté la validité de ce congé devant les tribunaux cantonaux, arguant que le projet n'était pas suffisamment avancé et que les informations fournies étaient lacunaires. La Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève a annulé la résiliation. La bailleresse a formé un recours au Tribunal fédéral contre cet arrêt, demandant la réforme en faveur de la validité du congé.
Le Tribunal fédéral rejette le recours de la bailleresse. Il constate que, bien que le projet de rénovation ait été inscrit au plan financier d’investissement dès août 2013 pour un montant de 2'314'000 francs et qu’un crédit d’étude supplémentaire de 100'000 francs ait été accordé en mai 2014, les faits constatés ne permettent pas de déterminer avec certitude, au moment de la résiliation du 6 juin 2014, si le projet était suffisamment mûr et élaboré pour justifier le départ définitif de la locataire. En effet, le plan financier ne précise pas la nature des travaux envisagés, et il n’est pas établi que la bailleresse ait fourni à la locataire, ni avant la résiliation ni au plus tard en première instance, des informations concrètes sur l’état du projet, la durée prévue des travaux, ni la nécessité pour elle de quitter définitivement les locaux. Le Tribunal fédéral souligne que la simple existence d’un crédit d’étude ne suffit pas à démontrer la réalité du projet, et que la connaissance interne de la bailleresse n’est pas décisive : les informations doivent être communiquées à la locataire pour permettre son appréciation et au juge sa vérification. Cette absence d’éléments objectifs rend le congé incompatible avec les règles de la bonne foi au sens de l’art. 271 al. 1 CO, rendu applicable par les art. 271 et 271a CO, et donc abusif. Les griefs relatifs aux travaux de réfection et aux autres moyens de la locataire (notification irrégulière, congé de représailles, procédure pendante) ne sont pas examinés, la résiliation étant déjà jugée invalide. La bailleresse supporte les frais judiciaires de 2'500 francs et verse une indemnité de dépens de 3'000 francs à la locataire en application des art. 66 al. 1 et 68 al. 1 LTF. La décision confirme que la validité d’un congé pour travaux exige non seulement un projet réel, mais aussi une communication transparente et suffisante des éléments objectifs permettant d’en apprécier la nécessité et la portée.
Regeste
résiliation de bail pour d'importants travaux de rénovation; conditions de validité | Droit des contrats
Décision originale auprès du tribunal ↗
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