Ordentliche Kündigung wegen unerlaubter Untermiete: Sache zur neuen Beurteilung an Vorinstanz zurückgewiesen (Art. 271 OR)
- BGE / ATF / DTF
- BGE 138 III 59 · ATF 138 III 59 · DTF 138 III 59
- Datum
- 10.01.2012
- Geschäftsnummer
- BGE 138 III 59
- Abteilung
- CH_BGE_005
- Ausgang
- Rückweisung
Tragende Normen
Art. 262 OR Art. 266l OR Art. 271 OR Art. 271a OR Art. 273 OR Art. 9 VMWG Art. 205 ZPO Art. 229 ZPO Art. 243 ZPO Art. 247 ZPO
Zusammenfassung
Ein Vermieter kündigte den mündlichen Mietvertrag über ein Ferienhaus ordentlich, nachdem der Mieter dieses ohne vorgängige Zustimmung an Dritte untervermietet hatte. Der Mieter focht die Kündigung als missbräuchlich an und berief sich auf sein Recht zur Untervermietung gemäss Art. 262 OR. Die Vorinstanzen waren uneins über die Gültigkeit der Kündigung, wobei das Kantonsgericht die Klage des Vermieters abwies, da dieser die Untervermietung zuvor geduldet habe. Der Vermieter erhob Beschwerde in Zivilsachen ans Bundesgericht.
Das Bundesgericht hob das Urteil des Kantonsgerichts auf und wies die Sache zur Ergänzung des Sachverhalts und zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz zurück. Es stellte fest, dass die Vorinstanz nicht hinreichend abgeklärt hatte, ob der Mieter die Absicht hatte, das Mietobjekt wieder selbst zu nutzen. Nur wenn diese Absicht besteht, ist die Untervermietung nach Art. 262 Abs. 1 OR gerechtfertigt und die Kündigung kann als treuwidrig nach Art. 271a Abs. 1 lit. a OR gelten. Da der Mieter die Beweislast für diese Berechtigung trägt und keine konkreten Feststellungen zur Rückkehrabsicht vorlagen, konnte die Treuwidrigkeit nicht bejaht werden.
Weiter entschied das Gericht, dass Gründe für die ordentliche Kündigung grundsätzlich auch noch im erstinstanzlichen Verfahren vorgebracht werden dürfen. Weder das alte Recht (aArt. 274d Abs. 3 OR) noch das neue Recht (Art. 229 Abs. 3, Art. 247 Abs. 2 lit. a i.V.m. Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO) verbieten ein solches Nachschieben von Gründen, solange kein Rechtsmissbrauch vorliegt. Die Vorinstanz hätte daher die in der Klageschrift ergänzten Gründe prüfen müssen.
Schliesslich rügte das Bundesgericht die Feststellung der Vorinstanz, der Vermieter habe die Untervermietung durch passives Verhalten konkludent genehmigt, als offensichtlich unrichtig. Ein Brief des Mieters vom 17. Februar 2009 belegte, dass der Vermieter bereits damals die Kündigung angekündigt hatte. Zudem schliesst die zeitweise Duldung einer vertragswidrigen Untervermietung eine ordentliche Kündigung wegen dauernder Beeinträchtigung des Vertrauensverhältnisses nicht zwingend aus, da es bei der ordentlichen Kündigung nur um Treu und Glauben geht, nicht um wichtige Gründe für eine ausserordentliche Kündigung.
Regeste
Art. 262, 271 und 271a Abs. 1 lit. a OR; Untermiete, Kündigung des Mietverhältnisses. Treu und Glauben als Schranke der ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses (E. 2.1). Die vage Möglichkeit, die Mietsache allenfalls wieder einmal selber zu nutzen, rechtfertigt eine Untervermietung nicht (E. 2.2). Massgebender Zeitpunkt, bis zu dem im Verfahren Gründe für die Kündigung vorgebracht werden können (E. 2.3). Der Umstand, dass der Vermieter für eine gewisse Zeit ein vertrags- oder gesetzwidriges Verhalten des Mieters geduldet hat, schliesst eine ordentliche Kündigung wegen dauernder Beeinträchtigung des Vertrauensverhältnisses nicht notwendigerweise aus (E. 3).
Originalentscheid beim Gericht ↗
Zusammenfassung, Ausgang und tragende Normen sind maschinell ermittelt und können Fehler enthalten. Massgebend ist der Originalentscheid. Keine Rechtsberatung.
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