Vermieterin kündigt während laufendem Schlichtungsverfahren: Kündigung wegen Schlüsselhinterlegung und Untermiete unwirksam, da keine Mahnung erfolgte und keine schweren Pflichtverletzungen vorlagen (Art. 271a Abs. 1 lit. d und e OR)

Datum: 01.11.2022
Geschäftsnummer: 4A_415/2022
Abteilung: I. Zivilrechtliche Abteilung
Ausgang: Abgewiesen

Tragende Normen

Art. 99 BGG Art. 257f OR Art. 262 OR Art. 266g OR Art. 271a OR

Zusammenfassung

Eine Vermieterin kündigte ein Mietverhältnis über Büroräume während eines laufenden Schlichtungsverfahrens zur Mietzinsherabsetzung. Die Mieterin wandte sich gegen die Kündigung und begehrte deren Anfechtung sowie eventuell die Erstreckung des Mietverhältnisses. Das Gerichtspräsidium wies die Klage der Vermieterin ab, das Obergericht bestätigte diesen Entscheid. Die Vermieterin erhob beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen und verlangte die Aufhebung des Entscheids sowie die Feststellung der Gültigkeit ihrer Kündigung und die Räumung des Mietobjekts. Streitig war, ob die Kündigung trotz geltender Sperrfristen wirksam war, weil schwere Pflichtverletzungen der Mieterin vorlägen.

Das Bundesgericht wies die Beschwerde der Vermieterin ab, weil die Kündigung vom 26. Juni 2020 während eines laufenden Schlichtungsverfahrens zur Mietzinsherabsetzung ausgesprochen wurde und zudem innerhalb der dreijährigen Sperrfrist nach Abschluss eines vorherigen Schlichtungsvergleichs vom 18. September 2017 lag; diese Sperrfristen nach Art. 271a Abs. 1 lit. d und lit. e OR machten die Kündigung anfechtbar. Die Vermieterin konnte nicht geltend machen, dass Ausnahmen nach Art. 271a Abs. 3 lit. c und lit. e OR greifen, weil sie weder eine ausserordentliche Kündigung nach Art. 257f Abs. 3 OR (wegen fehlender schriftlicher Mahnung) noch nach Art. 257f Abs. 4 OR (weil die Schlüsselhinterlegung im Milchkasten für Kursbesucher während einer begrenzten und angekündigten Tageszeit keine sehr schwere Pflichtwidrigkeit darstellte) begründen konnte. Auch die behauptete unzulässige Untermiete war vertraglich bewilligt und gesetzlich zulässig nach Art. 262 Abs. 1 OR; eine Abmahnung vor der Kündigung fehlte, sodass Art. 257f Abs. 3 und 4 OR nicht anwendbar waren. Ein wichtiger Grund nach Art. 266g OR lag ebenfalls nicht vor, da die Vermieterin lediglich allgemein auf einen totalen Vertrauensbruch verwies, ohne eine Bundesrechtsverletzung konkret darzulegen. Damit war die Kündigung anfechtbar und der Entscheid des Obergerichts rechtskonform. Die Gerichtskosten von Fr. 5'000.-- wurden der Beschwerdeführerin auferlegt. Die Entscheidung verdeutlicht die strikte Anwendung der Sperrfristen bei Kündigungen während oder kurz nach Schlichtungsverfahren und die hohe Beweislast für Vermieter bei der Geltendmachung von Ausnahmen nach Art. 271a Abs. 3 OR.

Originalentscheid beim Gericht ↗

Zusammenfassung, Ausgang und tragende Normen sind maschinell ermittelt und können Fehler enthalten. Massgebend ist der Originalentscheid. Keine Rechtsberatung.

Vermieterin kündigt während laufendem Schlichtungsverfahren: Kündigung wegen Schlüsselhinterlegung und Untermiete unwirksam, da keine Mahnung erfolgte und keine schweren Pflichtverletzungen vorlagen (Art. 271a Abs. 1 lit. d und e OR)

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