Mieterin weist Ausweisung nach rechtskräftiger Kündigung zurück: Kein konkludenter neuer Mietvertrag trotz Mietzinszahlungen nach Kündigungsfristende, summarischer Rechtsschutz nach Art. 257 ZPO zulässig
- Datum
- 26.01.2016
- Geschäftsnummer
- 4A_701/2015
- Abteilung
- I. Zivilrechtliche Abteilung
- Ausgang
- Abgewiesen
Tragende Normen
Zusammenfassung
Die A.________ GmbH (Mieterin) war von den Erben B.________ (Vermieter) am 1. November 2010 fristlos zum 31. Mai 2011 gekündigt worden. Die Mieterin bestritt die Gültigkeit der Kündigung; die Vermieter erhoben daraufhin am 10. Februar 2011 eine Feststellungsklage. Das Bezirksgericht Maloja und das Kantonsgericht Graubünden erklärten die Kündigung für rechtskräftig gültig, und das Bundesgericht wies eine dagegen gerichtete Beschwerde ab. Anschliessend beantragten die Vermieter beim Bezirksgericht Maloja mit Gesuch vom 19. März 2015 die Mieterausweisung nach Art. 257 ZPO. Die Mieterin widersetzte sich und behauptete, durch konkludentes Verhalten – insbesondere durch die Entgegennahme von Mietzinszahlungen und Nebenkostenabrechnungen nach dem 31. Mai 2011 – sei ein neues Mietverhältnis entstanden. Das Bezirksgericht ordnete die Ausweisung bis spätestens 31. Oktober 2015 an, das Kantonsgericht Graubünden wies die dagegen erhobene Berufung ab. Dagegen richtete die Mieterin eine Beschwerde ans Bundesgericht.
Das Bundesgericht wies die Beschwerde ab und bestätigte die Ausweisung. Es stellte fest, dass die Kündigung vom 1. November 2010 per 31. Mai 2011 rechtskräftig für gültig erklärt worden war, sodass das Mietverhältnis endgültig aufgelöst war. Der Anspruch auf Ausweisung ergibt sich daher aus dem Rückgabeanspruch nach Art. 267 Abs. 1 OR und dem Eigentumsrecht nach Art. 641 Abs. 2 ZGB. Ein konkludenter Abschluss eines neuen Mietvertrags nach dem 31. Mai 2011 war ausgeschlossen, weil die Vermieter bereits am 10. Februar 2011 die Feststellungsklage erhoben hatten, um ihre Rückgabeansprüche durchzusetzen – dies widerlegte jegliche Annahme stillschweigender Zustimmung zum Fortbestand des Mietverhältnisses. Auch die Entgegennahme von Mietzinszahlungen und Nebenkostenabrechnungen nach dem 31. Mai 2011 konnte nicht als Indiz für einen neuen Vertrag gelten, da diese Handlungen im Kontext des laufenden Rechtsstreits standen und die klare Absicht der Vermieter, das Mietobjekt zurückzuerhalten, unmissverständlich war. Damit waren die Voraussetzungen für den summarischen Rechtsschutz nach Art. 257 Abs. 1 ZPO erfüllt: Der Sachverhalt war unbestritten und sofort beweisbar, und die Rechtslage war klar, da die Rechtsfolge aus der rechtskräftigen Kündigung eindeutig war. Die Beschwerdeführerin brachte zudem keine substantiierte Rüge gegen die Verhältnismässigkeit des Räumungstermins vor, sondern begnügte sich mit allgemeinen Hinweisen auf ihren Gastronomiebetrieb und Mieterbauten, was eine Verletzung des Verhältnismässigkeitsgrundsatzes nach Art. 5 Abs. 2 BV nicht aufzeigte. Die Beschwerde ist daher abzuweisen. Die Beschwerdeführerin trägt die Gerichtskosten von Fr. 5'000.-- nach Art. 66 Abs. 1 BGG. Da auf die Einholung einer Beschwerdeantwort verzichtet wurde und die Beschwerdegegner der aufschiebenden Wirkung zugestimmt hatten, steht ihnen keine Parteientschädigung zu nach Art. 68 Abs. 1 BGG. Diese Entscheidung verdeutlicht, dass die bloße Entgegennahme von Zahlungen nach Kündigungsfristende bei gleichzeitigem Rechtsstreit um die Kündigungsgültigkeit nicht ausreicht, um einen neuen Mietvertrag zu begründen, und dass die summarische Ausweisung nach Art. 257 ZPO auch dann zulässig ist, wenn die Kündigung zuvor in einem separaten Feststellungsverfahren für gültig erklärt wurde.
Originalentscheid beim Gericht ↗
Zusammenfassung, Ausgang und tragende Normen sind maschinell ermittelt und können Fehler enthalten. Massgebend ist der Originalentscheid. Keine Rechtsberatung.
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