Vermieter klagt auf Schadenersatz für Mängel nach Rückgabe des Einfamilienhauses: Mängelrüge am Garten unzureichend, Backbleche als Zugehör des neuen Ofens, Rost am Waschbeckenablauf gewöhnliche Abnützung, Farbflecken anteilig berechnet, Biotop-Wiederherstellungskosten nicht belegt (Art. 267a OR)

Tragende Normen

Art. 72 BGG Art. 74 BGG Art. 75 BGG Art. 76 BGG Art. 90 BGG Art. 95 BGG Art. 97 BGG Art. 260a OR Art. 267 OR Art. 267a OR

Zusammenfassung

Ein Vermieterpaar klagte gegen Mieter auf Schadenersatz in Höhe von über 29'000 Franken für Mängel am vermieteten Einfamilienhaus nach Rückgabe. Die Mieter bestritten sämtliche Forderungen und machten eine Gegenforderung geltend. Das Bezirksgericht sprach den Vermietern knapp 19'200 Franken zu. Das Obergericht reduzierte diesen Betrag auf 297 Franken und verurteilte die Vermieter zusätzlich zur Tragung sämtlicher erst- und zweitinstanzlicher Kosten sowie zu Parteientschädigungen zugunsten der Mieter. Die Vermieter erhoben Beschwerde ans Bundesgericht.

Das Bundesgericht wies die Beschwerde der Vermieter vollumfänglich ab. Es stellte fest, dass die Mängelrüge am Garten im Rückgabeprotokoll und Begleitschreiben nicht substanziiert war, da darin nicht eindeutig und detailliert festgehalten wurde, welche konkreten Mängel gerügt wurden – etwa ob versäumtes Jäten, Heckenschneiden oder Rasenmähen gemeint waren – und dass die Vermieter die Offerte der Gartenbaufirma erst am 13. Juni 2017, also nach Ablauf der Rügefrist, den Mietern zugesandt hatten. Für die beiden beschädigten Backbleche entschied das Bundesgericht, dass sie als Zugehör des neu angeschafften Backofens galten, dessen Ersatz nicht dem Mieter, sondern dem Vermieter oblag, weil es sich nicht um kleinen Unterhalt handelte. Zum verrosteten Ablauf des Waschbeckens stellte das Bundesgericht fest, dass dieser bereits 1971 eingebaut worden war und seine gesetzliche Lebensdauer von 35 Jahren bei Mietbeginn bereits überschritten hatte; der Rost stelle daher gewöhnliche Abnützung dar, für die der Mieter nicht einzustehen habe. Bei den Farbflecken an den Wänden ging das Bundesgericht davon aus, dass bei fehlendem Nachweis der verwendeten Farbe von einer Dispersionsfarbe mit einer Lebensdauer von acht Jahren auszugehen sei; da die Mietdauer sechs Jahre und vier Monate betrug, seien 79 Prozent der Lebensdauer verbraucht, weshalb nur noch 21 Prozent der Renovierungskosten von 413 Franken, also 86,75 Franken, vom Mieter zu tragen seien. Zum zugeschütteten Biotop, das 1991 errichtet worden war, urteilte das Bundesgericht, dass die Teichfolie und die Pumpe nach 25 Jahren vollständig amortisiert waren und daher nicht ersetzt werden konnten; die Mieter hätten lediglich die Kosten für Entfernung des Schüttmaterials und Neubepflanzung zu tragen, doch diese seien in der vorgelegten Offerte von 9'000 Franken nicht separat ausgewiesen, und die Vermieter hätten weder entsprechende Belege noch Beweisanträge gestellt. Schliesslich wies das Bundesgericht die Forderung für Nachreinigung zurück, weil die vorgelegte Rechnung der H.________ GmbH – einem Unternehmen des Vermieters – nicht an die Vermieter adressiert war, einen Additionsfehler enthielt, keinen Zahlungsbeleg aufwies und nicht belegte, dass die Vermieter tatsächlich Kosten angefallen waren. Die Entscheidung beruhte auf Art. 267a Abs. 1–3 OR (Mängelrüge), Art. 260a Abs. 2 OR (Wiederherstellungspflicht) und Art. 267 OR (Rückgabepflicht). Die Vermieter trugen die Gerichtskosten von 2'000 Franken und mussten den Mieterinnen eine Parteientschädigung von 2'500 Franken zahlen. Die Entscheidung verdeutlicht die strenge Anwendung der Mängelrügepflicht und die hohe Beweislast bei der Geltendmachung von Schadenersatzansprüchen nach Mietende, insbesondere bei komplexen Sanierungsprojekten wie der Wiederherstellung eines Biotops.

Regeste

Mietvertrag | Vertragsrecht

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