Justizze.

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Justizze. Art. 257a OR

Bundesgericht

Mieter zahlen zehn Jahre lang Nebenkosten ohne wirksame Vereinbarung: Rückforderung aus ungerechtfertigter Bereicherung zulässig, da keine nachträgliche konkludente Vertragsänderung vorliegt (Art. 257a Abs. 2 OR)

Datum
23.05.2016
Geschäftsnummer
4D 82/2015
Ausgang
Abgewiesen

Tragende Normen

Art. 42 BGG Art. 51 BGG Art. 74 BGG Art. 106 BGG Art. 107 BGG Art. 113 BGG Art. 116 BGG Art. 117 BGG Art. 9 BV Art. 29 BV Art. 63 OR Art. 257a OR Art. 269d OR

Zusammenfassung

Eine Vermieterin erhob beim Bundesgericht eine subsidiäre Verfassungsbeschwerde gegen einen kantonalen Entscheid, mit dem die Mieter einer Wohnung aufgrund einer angeblich unwirksamen Nebenkostenvereinbarung die Rückzahlung von Fr. 8'236.55 für die Jahre 2002 bis 2011 zugesprochen bekamen. Streitig war, ob die Mieter durch jahrelange, anstandslose Bezahlung der Nebenkostenabrechnungen eine nachträgliche, konkludente Vereinbarung über die separate Tragung der Nebenkosten getroffen hatten, obwohl der Mietvertrag selbst keine ausreichende Einzelvereinbarung enthielt. Die Vermieterin rügte eine Verletzung der Begründungspflicht und des Willkürverbots.

Das Bundesgericht wies die Beschwerde ab. Der Streitwert von Fr. 8'236.55 unterschritt den gesetzlichen Mindeststreitwert für eine Zivilbeschwerde nach Art. 74 Abs. 1 BGG, und die Beschwerdeführerin machte keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung geltend, weshalb die Beschwerde in Zivilsachen nicht zulässig war und nur die subsidiäre Verfassungsbeschwerde in Betracht kam. Diese war zwar zulässig, weil die Beschwerdeführerin primär eine Verletzung des rechtlichen Gehörs nach Art. 29 Abs. 2 BV rügte und einen Rückweisungsantrag stellte, der bei solcher Rüge ausreicht. Die Vorinstanz hatte jedoch das Vorbringen der Beschwerdeführerin, wonach durch die Bezahlung der Nebenkostenabrechnungen ab 2004 ein konklenter Konsens über die Nebenkostentragung zustande gekommen sei, implizit behandelt und verworfen, indem sie feststellte, die Mieter seien sich ihres Irrtums über ihre vermeintliche Leistungspflicht erst ab Januar 2012 bewusst geworden; dies schloss einen wirksamen konklenten Willen zur Vertragsänderung aus. Zudem war die ursprüngliche Nebenkostenvereinbarung nicht besonders vereinbart i.S.v. Art. 257a Abs. 2 OR, da der Vertrag und der darin referenzierte Katalog nicht klar und eindeutig die von den Mietern zu tragenden Positionen nannten. Eine nachträgliche Vertragsänderung hätte auch die formellen Anforderungen des Art. 269d OR erfüllen müssen, insbesondere die Mitteilung auf dem vorgeschriebenen Formular oder eine wirksame Information über die Anfechtungsmöglichkeit – beides war nicht festgestellt oder geltend gemacht worden. Daher war jede vermeintliche Einigung nichtig, und der Anspruch der Mieter aus ungerechtfertigter Bereicherung nach Art. 63 OR blieb bestehen. Die Beschwerdeführerin trägt die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- und muss den Beschwerdegegnern eine Entschädigung von Fr. 2'500.-- zahlen. Das Urteil ist bemerkenswert, weil es klärt, dass eine jahrelange, anstandslose Bezahlung von Nebenkosten allein nicht ausreicht, um eine nachträgliche Vertragsänderung zu begründen, wenn die ursprüngliche Vereinbarung mangelhaft war und die gesetzlichen Formvorschriften für Vertragsänderungen nicht eingehalten wurden.

Regeste

Mietvertrag; ungerechtfertigte Bereicherung | Vertragsrecht

Originalentscheid beim Gericht ↗

Zusammenfassung, Ausgang und tragende Normen sind maschinell ermittelt und können Fehler enthalten. Massgebend ist der Originalentscheid. Keine Rechtsberatung.

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