Vermieterin erhöht Mietzins vorbehaltlos und neun Monate später erneut: Zweite Erhöhung missbräuchlich wegen Vertrauensschutz und bedingter Ausübung (Art. 269d OR)

Tragende Normen

Art. 269 OR Art. 269c OR Art. 269d OR Art. 18 VMWG

Zusammenfassung

Eine Vermieterin kaufte im September 2019 eine Liegenschaft mit einer bestehenden Mieterin und deren Mitmieterin. Am 8. März 2021 erhöhte sie den Mietzins vorbehaltlos auf Fr. 1'839.--. Neun Monate später, am 10. Dezember 2021, kündigte sie die Wohnung und erhöhte den Mietzins erneut auf Fr. 2'794.-- – allerdings unter der Bedingung, dass die Kündigung gerichtlich für ungültig erklärt werde. Die Mieterinnen klagten gegen beide Massnahmen. Das Obergericht Zürich erklärte sowohl die Kündigung als auch die zweite Mietzinserhöhung für ungültig. Gegen diese Entscheidung erhob die Vermieterin Beschwerde ans Bundesgericht.

Das Bundesgericht wies die Beschwerde der Vermieterin ab und bestätigte die Ungültigkeit der Mietzinserhöhung vom 10. Dezember 2021. Es folgte der Vorinstanz, wonach die vorbehaltlose Mietzinserhöhung vom 8. März 2021 bei den Mieterinnen ein berechtigtes Vertrauen geweckt hatte, dass der neue Mietzins einen ausreichenden Ertrag verschaffe. Daher war es der Vermieterin verwehrt, bereits nach nur neun Monaten eine weitere Erhöhung vorzunehmen; diese verstösst gegen den Vertrauensgrundsatz und ist gemäss Art. 269d Abs. 1 OR i.V.m. Art. 18 VMWG missbräuchlich. Zudem war die zweite Erhöhung an eine unzulässige Bedingung geknüpft: Sie sollte nur dann wirksam werden, wenn ein Gericht die Kündigung für ungültig erklären würde. Da Mietzinserhöhungen nach Art. 269d OR Gestaltungsrechte darstellen, sind sie grundsätzlich bedingungsfeindlich; eine solche Rechtsunsicherheit über die Höhe des Mietzinses ist der Mieterschaft nicht zumutbar. Der Mietvertrag vom 28. März 2018 enthielt zudem keine gültige gestaffelte Mietzinsvereinbarung nach Art. 269c OR, sodass die Vermieterin nicht behaupten konnte, die erste Erhöhung sei bloss ein Vollzug einer vertraglichen Staffelung gewesen. Die Vermieterin trägt die Gerichtskosten von Fr. 5'000.-- und muss die Mieterinnen mit Fr. 6'000.-- entschädigen. Die Entscheidung präzisiert den Vertrauensschutz bei wiederholten Mietzinserhöhungen und bekräftigt die strenge Unzulässigkeit bedingter Gestaltungsakte im Mietrecht.

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