Mieter verlangen nach Ablauf der fünfjährigen Indexdauer Herabsetzung des Mietzinses wegen gesunkenen Hypothekarzinses: Anpassung nur auf Ablauf der Indexdauer zulässig, spätere Forderung unwirksam (Art. 269b OR)

Tragende Normen

Art. 107 BGG Art. 269b OR Art. 269d OR Art. 270a OR Art. 270c OR Art. 13 VMWG

Zusammenfassung

Eine Vermieterin und Mieter stritten über die Höhe des monatlichen Nettomietzinses für eine Attikawohnung in V.________. Der Mietvertrag vom 6. Februar 2015 sah eine fünfjährige Indexdauer mit einer Indexklausel vor. Nach Ablauf dieser Dauer am 31. März 2020 verlangten die Mieter am 4. März 2020 eine Herabsetzung des Mietzinses auf den nächsten Kündigungstermin, den 1. Juli 2020, gestützt auf die Senkung des hypothekarischen Referenzzinssatzes. Die Vermieterin hatte den Mietzins bereits auf Fr. 3'393.-- herabgesetzt; die Mieter forderten jedoch eine weitere Senkung auf Fr. 3'215.--. Das Kantonsgericht Basel-Landschaft hiess dieses Begehren gut. Die Vermieterin erhob Beschwerde ans Bundesgericht.

Das Bundesgericht hob den Entscheid des Kantonsgerichts auf und bestätigte den Entscheid des Zivilkreisgerichts. Es stellte fest, dass bei einem indexierten Mietvertrag die Parteien Mietzinsanpassungen – auch solche wegen Änderungen des hypothekarischen Referenzzinssatzes – unter Einhaltung der Kündigungsfrist ausschliesslich auf das Ende der Indexdauer verlangen müssen. Da die Mieter keine Anpassung auf den Ablauf der fünfjährigen Indexdauer am 31. März 2020 geltend gemacht hatten, war der damals geltende Mietzins als angemessen anzusehen. Für spätere Anpassungen war daher der hypothekarische Referenzzinssatz im Zeitpunkt massgebend, in dem das Mietverhältnis fristgerecht hätte gekündigt werden können – also im Dezember 2019 mit 1.5 %. Die zwischenzeitliche Senkung auf 1.25 % im März 2020 rechtfertigte lediglich die bereits vorgenommene Herabsetzung auf Fr. 3'393.--, nicht aber eine weitere Senkung auf Fr. 3'215.--. Die Anwendung von Art. 13 Abs. 4 VMWG auf diesen Fall lehnte das Bundesgericht ab, weil diese Norm nicht auf die Fortsetzung eines indexierten Mietverhältnisses als unbefristetes Verhältnis ohne Indexierung zutrifft. Die Vermieterin gewann die Beschwerde, wobei die Mieter für sämtliche Kosten und Entschädigungen des Bundesgerichtsverfahrens solidarisch haften. Die Sache wurde zur Neuregelung der kantonalen Kosten- und Entschädigungsfolgen an die Vorinstanz zurückgewiesen.

Die Entscheidung klärt präzise die zeitliche Bindung des Anpassungsrechts nach Ablauf der Indexdauer und stellt klar, dass die Vertrauenswirkung des Unterlassens einer fristgerechten Anpassung die spätere Geltendmachung früherer Zinsentwicklungen ausschliesst – ein Grundsatz, der für alle indexierten Mietverhältnisse von zentraler Bedeutung ist.

Regeste

Art. 269b, 269d, 270a und 270c OR; Art. 13 Abs. 4 VMWG; indexierte Mietzinse; Anpassungen nach Ablauf der Indexdauer. Die Parteien eines indexierten Mietverhältnisses müssen Mietzinsanpassungen - darunter solche wegen Änderungen des hypothekarischen Referenzzinssatzes - bei Verwirkungsfolge unter Einhaltung der Kündigungsfrist auf das Ende der Indexdauer verlangen. Fordern sie auf jenen Zeitpunkt (unter Einhaltung der Kündigungsfrist) keine Mietzinsänderung, sind sie vermutungsweise mit dem in jenem Moment geltenden Mietzins einverstanden. Spätere Anpassungen gestützt auf davor eingetretene Umstände sind ausgeschlossen. Massgebend für künftige Mietzinsanpassungen nach der relativen Methode sind in diesem Fall die Kostenstände und der hypothekarische Referenzzinssatz im Zeitpunkt, in dem die Parteien das Mietverhältnis unter Einhaltung der Kündigungsfrist auf Ablauf der Indexdauer hätten kündigen können (E. 3). Regeste Art. 269b, 269d, 270a et 270c CO; art. 13 al. 4 OBLF; bail à loyers indexés; adaptation du loyer après la fin de la période d'indexation. Les parties à un bail à loyers indexés doivent, sous peine de déchéance, demander des adaptations de loyer - dont celle fondée sur la variation du taux hypothécaire de référence - pour le terme de la durée d'indexation en respectant le délai de résiliation. Si elles ne prétendent à aucune modification de loyer pour cette échéance (moyennant le respect du délai de congé), elles sont présumées d'accord avec le loyer en vigueur à ce moment-là. Des adaptations ultérieures fondées sur des circonstances existant auparavant sont exclues. Sont alors déterminants, pour de futures adaptations de loyer selon la méthode relative, l'état des coûts et le taux hypothécaire de référence au moment auquel les parties auraient pu résilier le bail pour l'échéance de la période d'indexation en respectant le délai de congé (consid. 3). Regesto Art. 269b, 269d, 270a e 270c CO; art. 13 cpv. 4 OLAL; pigioni indicizzate; adeguamento dopo lo scadere del periodo di indicizzazione. Le parti di un contratto di locazione indicizzato devono domandare, pena la perenzione, gli adeguamenti della pigione, compresi quelli basati su una modifica del tasso ipotecario di riferimento, per la fine del periodo di indicizzazione, rispettando il termine di disdetta. Se non pretendono per tale scadenza (rispettando il termine di disdetta) una modifica della pigione, esse sono presumibilmente d'accordo con la pigione in vigore in quel momento. Sono esclusi successivi adeguamenti basati su circostanze verificatesi anteriormente. Determinanti per futuri adeguamenti della pigione con il metodo relativo sono in questo caso il livello dei costi e il tasso ipotecario di riferimento nel momento in cui le parti potevano, rispettando il termine di disdetta, disdire il contratto di locazione per la scadenza del periodo di indicizzazione (consid. 3).