Mieter kündigen Anfangsmietzins wegen fehlender Angabe des bisherigen Mietzinses auf amtlichem Formular: Erstvermietung nach umfassender Sanierung macht Angabe entbehrlich, Anfechtung erfolglos (Art. 270 OR)
- Datum
- 14.04.2023
- Geschäftsnummer
- 4A 56/2023
- Ausgang
- Abgewiesen
Tragende Normen
Art. 74 BGG Art. 29 BV Art. 269 OR Art. 269a OR Art. 269d OR Art. 270 OR Art. 19 VMWG
Zusammenfassung
Zwei Mieter hatten eine sanierte Altliegenschaft von einer Pensionskasse angemietet und bezahlten einen monatlichen Nettomietzins von Fr. 2'850.--. Sie beanstandeten, dass die Vermieterin auf dem amtlichen Formular zur Mitteilung des Anfangsmietzinses weder den bisherigen Mietzins angegeben noch ausdrücklich als Erstvermietung gekennzeichnet habe. Sie verlangten die Feststellung der Nichtigkeit oder Missbräuchlichkeit des Mietzinses sowie dessen Herabsetzung auf Fr. 1'450.--. Das Mietgericht Zürich erklärte den vereinbarten Mietzins für missbräuchlich und setzte ihn auf Fr. 2'366.-- fest. Die Mieter legten Berufung beim Obergericht Zürich ein, das diese abwies. Darauf erhoben sie Beschwerde ans Bundesgericht.
Das Bundesgericht wies die Beschwerde ab. Es stellte fest, dass es sich um eine Erstvermietung handelte, weil die Wohnung vor Mietbeginn umfassend saniert und umgebaut worden war – eine solche Erstvermietung macht die Angabe des bisherigen Mietzinses auf dem amtlichen Formular entbehrlich. Der Vermerk "Na" auf dem Formular war ausreichend, um klarzustellen, dass kein Vormietverhältnis bestand; ein ausdrücklicher Hinweis auf "Erstvermietung" ist nicht erforderlich. Die Vermieterin war daher auch nicht an ihre freiwillige Begründung im Formular gebunden, wonach der Mietzins nach ortsüblichen Verhältnissen festgesetzt sei. Das Mietgericht hatte den neuen Anfangsmietzins von Fr. 2'366.-- unter Berücksichtigung der Orts- und Quartierüblichkeit sowie der Eigenschaften der Wohnung – insbesondere des hohen Sanierungs- und Umbauaufwands – zulässigerweise festgesetzt. Die Berücksichtigung dieser wertsteigernden Massnahmen entspricht der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zu Art. 269a lit. a und b OR sowie Art. 270 OR. Dem Sachrichter steht bei der konkreten Festsetzung des Mietzinses ein grosser Ermessensspielraum zu, den das Bundesgericht nur bei offensichtlicher Unbilligkeit oder stossender Ungerechtigkeit korrigiert; hier lag kein solcher Fall vor. Die Beschwerdeführer hatten zudem keinen Anspruch darauf, dass das Gericht alle ihre Einwände ausdrücklich widerlegte: der Gehörsanspruch nach Art. 29 Abs. 2 BV verlangt lediglich, dass die wesentlichen Entscheidungsgründe erkennbar sind. Die Gerichtskosten von Fr. 5'000.-- wurden den Beschwerdeführern unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt. Diese Entscheidung klärt endgültig, dass bei Erstvermietung nach umfassender Sanierung die formale Anforderung der Angabe des Vormietzinses entfällt und der Vermieter bei der Mietzinsfestsetzung weitgehend frei ist, sofern die Höhe nicht missbräuchlich ist.
Regeste
Anfechtung Anfangsmietzins, | Vertragsrecht
Originalentscheid beim Gericht ↗
Zusammenfassung, Ausgang und tragende Normen sind maschinell ermittelt und können Fehler enthalten. Massgebend ist der Originalentscheid. Keine Rechtsberatung.
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