Vermieterin ändert Hausordnung einseitig und beschränkt Musizieren auf drei Stunden pro Tag sowie an Sonn- und Feiertagen: Änderung ist begründet und nicht missbräuchlich (Art. 269d OR)
- Datum
- 30.04.2021
- Geschäftsnummer
- 4A_74/2021
- Abteilung
- I. Zivilrechtliche Abteilung
- Ausgang
- Abgewiesen
Tragende Normen
Art. 257f OR Art. 269 OR Art. 269d OR Art. 270b OR Art. 19 VMWG Art. 2 ZGB
Zusammenfassung
Zwei Mieter beantragten beim Bezirksgericht Einsiedeln die Feststellung, dass eine einseitige Änderung der Hausordnung durch die Vermieterin – welche das Musizieren auf maximal drei Stunden pro Tag begrenzt und an Sonn- und Feiertagen verbietet – nichtig oder missbräuchlich sei. Die Vorinstanzen wiesen die Klage ab. Die Mieter erhoben Beschwerde in Zivilsachen und subsidiär Verfassungsbeschwerde vor dem Bundesgericht. Streitig war, ob die einseitige Vertragsänderung formell ordnungsgemäss mitgeteilt und begründet wurde und ob sie materiell zulässig, d. h. nicht missbräuchlich war.
Das Bundesgericht wies die Beschwerde in Zivilsachen ab, soweit darauf einzutreten war. Es stellte fest, dass die einseitige Änderung der Hausordnung eine Leistungsschmälerung im Sinne von Art. 269d Abs. 3 OR darstellt, da der Rahmen des erlaubten Musizierens enger gezogen wird – insbesondere durch das generelle Verbot an Sonn- und Feiertagen, das sich nicht bereits aus dem allgemeinen Gebot der Rücksichtnahme ableiten lässt. Die Begründung der Änderung war jedoch klar und ausreichend: Die Vermieterin verwies in ihrem Schreiben vom 24. Januar 2019 auf Beschwerden anderer Mieter wegen Musizieren über Mittag und auf bestehende Unklarheiten; dies ermöglichte es den Mietern, die Tragweite der Änderung einzuschätzen und über eine Anfechtung zu entscheiden, wie es Art. 19 Abs. 1 lit. b VMWG und Art. 19 Abs. 1bis VMWG verlangen. Die Änderung ist auch nicht missbräuchlich, weil sie sachlich gerechtfertigt und verhältnismässig ist: Gemäss den verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz musizierten die Mieter oder deren Töchter in der Zeit von Januar 2019 bis Januar 2020 lediglich an fünf Tagen länger als drei Stunden; meistens waren es zwei bis drei Stunden. Zudem ist das Ruhebedürfnis an Sonn- und Feiertagen besonders ausgeprägt, und technische Alternativen wie ein E-Piano mit Kopfhörern ermöglichen weiterhin ein intensives Üben ohne Störung der Mitmieter. Damit folgt die Entscheidung den Normen Art. 269d OR, Art. 270b OR, Art. 257f OR, Art. 2 ZGB sowie Art. 19 VMWG. Die Beschwerdeführer tragen die Gerichtskosten von Fr. 2'000.--. Das Urteil ist bemerkenswert, weil es klärt, dass eine einseitige Beschränkung des Musizierens in einer Mietwohnung nicht per se missbräuchlich ist, wenn sie auf konkreten Konflikten beruht, klar begründet ist und im Verhältnis zur Störung steht.
Originalentscheid beim Gericht ↗
Zusammenfassung, Ausgang und tragende Normen sind maschinell ermittelt und können Fehler enthalten. Massgebend ist der Originalentscheid. Keine Rechtsberatung.
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