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Justizze. Art. 368 OR

Bundesgericht

Bestellerin klagt wegen fehlender Bewilligung für Verkaufsfläche im Gewerbezentrum: Keine vertragliche Zusicherung durch Totalunternehmer, Mangelhaftigkeitserfordernis nicht erfüllt (Art. 368 OR)

Datum
31.01.2020
Geschäftsnummer
4A_454/2019
Abteilung
I. Zivilrechtliche Abteilung
Ausgang
Abgewiesen

Tragende Normen

Art. 74 BGG Art. 75 BGG Art. 90 BGG Art. 95 BGG Art. 105 BGG Art. 112 BGG Art. 9 BV Art. 29 BV Art. 1 OR Art. 18 OR Art. 97 OR Art. 197 OR Art. 368 OR Art. 398 OR Art. 412 OR Art. 2 ZGB Art. 53 ZPO Art. 150 ZPO Art. 152 ZPO

Zusammenfassung

Eine Anlagestiftung (Beschwerdeführerin) hatte mit einer Bauunternehmung (Beschwerdegegnerin) einen Totalunternehmer-Werkvertrag für die Errichtung eines Gewerbe- und Fachmarktzentrums abgeschlossen. Nach der Abnahme stellte sich heraus, dass die Nutzung des Erdgeschosses als Verkaufsfläche nicht bewilligt war und gerichtlich als unzulässig befunden wurde. Die Bestellerin machte deshalb Forderungen in Höhe von über 6,9 Millionen Franken sowie Schadenersatz geltend. Das Handelsgericht des Kantons Zürich wies die Klage ab. Dagegen erhob die Bestellerin Beschwerde an das Bundesgericht und rügte unter anderem eine Verletzung der Vertragsauslegungsregeln, eine Verletzung des Rechts auf Beweis sowie eine Verletzung der Sorgfaltspflicht im Rahmen der Erstvermietung.

Das Bundesgericht wies die Beschwerde ab. Es stellte fest, dass die Vorinstanz zutreffend verneinte, dass die Beschwerdegegnerin eine umfassende Nutzung des gesamten Bauobjekts als Verkaufsfläche ausdrücklich oder konkludent zugesichert hatte. Die Gesamtbaubewilligung vom 9. Februar 2006 wies ausdrücklich auf den Vorbehalt der Bewilligung hin, und die Vertragsdokumente enthielten keinerlei Anhaltspunkte für eine solche Zusicherung. Die 'Nutzungsvereinbarung Tragstruktur' war nicht von der Beschwerdeführerin unterzeichnet und verwendete den Begriff 'Verkaufsfläche' in einem rein technischen Zusammenhang. Die Bruttorenditeberechnung enthielt lediglich Annahmen, da die Mietverträge mit den Erstmietern zum Zeitpunkt der Berechnung noch nicht abgeschlossen waren. Die Tatsache, dass die Beschwerdegegnerin den Mietzins explizit garantierte und die Erstvermietung schriftlich übernahm, spricht dafür, dass weitere Zusicherungen ebenfalls ausdrücklich vereinbart worden wären. Die Bezeichnung 'Gewerbe- und Fachmarktzentrum' legt objektiv keine ausschliessliche Fachmarktnutzung nahe. Eine Zusicherung einer Nutzungsbewilligung wäre sachlich unangemessen, da diese eine behördliche oder gerichtliche Abwägung verschiedener Interessen voraussetzt, die nicht im Einflussbereich der Beschwerdegegnerin lag. Die antizipierte Beweiswürdigung war zulässig, weil die Beschwerdeführerin nicht darlegte, wie die Aussagen der angebotenen Zeugen das Ergebnis beeinflusst hätten. Die Schadenersatzforderung scheiterte schliesslich daran, dass sie auf der nicht zugesicherten Nutzung beruhte und daher keine Sorgfaltspflichtverletzung im Auftragsverhältnis festgestellt werden konnte. Die Vertragsauslegung erfolgte nach Art. 18 Abs. 1 OR i.V.m. Art. 1 Abs. 1 OR und Art. 2 ZGB, der Mangelbegriff nach Art. 368 OR, die Sorgfaltspflicht nach Art. 398 Abs. 2 OR und Art. 97 Abs. 1 OR. Die Beschwerdeführerin trägt die Gerichtskosten von Fr. 29'000.-- und muss die Beschwerdegegnerin mit Fr. 34'000.-- entschädigen. Die Entscheidung ist bemerkenswert, weil sie klärt, dass eine bloße Bezeichnung eines Projekts oder technische Dokumente keine vertragliche Zusicherung einer rechtlich unsicheren Nutzung darstellen können und dass die Verantwortung für die Einholung einer öffentlich-rechtlichen Bewilligung nicht automatisch eine Haftung für deren Verweigerung begründet.

Originalentscheid beim Gericht ↗

Zusammenfassung, Ausgang und tragende Normen sind maschinell ermittelt und können Fehler enthalten. Massgebend ist der Originalentscheid. Keine Rechtsberatung.

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