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Justizze. Art. 261 OR

Bundesgericht

Mieterin verliert Ladenlokal nach Ablauf des Baurechts: Übergang des Mietverhältnisses auf Grundeigentümer scheitert an fehlender Veräusserung und Voraussehbarkeit (Art. 261 Abs. 1 OR)

BGE / ATF / DTF
BGE 142 III 329 · ATF 142 III 329 · DTF 142 III 329
Datum
10.03.2016
Geschäftsnummer
BGE 142 III 329
Ausgang
Abgewiesen

Tragende Normen

Art. 261 OR Art. 779c ZGB Art. 970 ZGB

Zusammenfassung

Eine Aktiengesellschaft mietete ein Ladenlokal, das auf einem Grundstück stand, auf dem eine Pensionskasse ein befristetes Baurecht bis zum 30. April 2013 innehatte. Nachdem der neue Grundeigentümer das Grundstück erworben hatte, teilte er der Mieterin mit, dass das Mietverhältnis mit Ablauf des Baurechts enden werde. Die Mieterin klagte daraufhin gegen den Grundeigentümer und beantragte unter anderem, die Kündigung durch die Pensionskasse als ungültig zu erklären und das Mietverhältnis um zwei Jahre zu verlängern. Das Regionalgericht und das Obergericht wiesen die Klage ab. Vor dem Bundesgericht wurde gestritten, ob das Mietverhältnis beim Heimfall der Bauwerke auf den Grundeigentümer übergeht.

Das Bundesgericht wies die Beschwerde der Mieterin ab und bestätigte damit die Abweisung der Klage durch die Vorinstanzen.

Der Heimfall der Bauwerke gemäss Art. 779c ZGB infolge Ablaufs des Baurechts stellt keine Veräusserung im Sinne von Art. 261 Abs. 1 OR dar; die gesetzliche Regelung setzt ausdrücklich ein Veräusserungsgeschäft voraus, nicht bloß einen Eigentumsübergang. Auch eine analoge Anwendung von Art. 261 Abs. 1 OR kommt nicht in Betracht, weil der Heimfall für die Mieterin voraussehbar war: Das Baurecht war als eigenes Grundstück im Grundbuch eingetragen, die Befristung bis zum 30. April 2013 war dort ersichtlich, und der Mietvertrag war auf diesem Grundbuchblatt vorgemerkt – was die Mieterin faktisch darüber informierte, dass ihre Vermieterin nur Baurechtsinhaberin war. Gemäss Art. 970 Abs. 4 ZGB ist zwar die Fiktion der Kenntnis des Grundbuchs auf Erwerber beschränkt, doch hier war die Mieterin durch die Vormerkung selbst unmittelbar auf die Rechtslage hingewiesen. Da der Heimfall voraussehbar war, fehlte es an der vergleichbaren Interessenlage wie beim plötzlichen Tod eines Nutzniessers (BGE 113 II 121), die eine Analogie rechtfertigen könnte. Damit war die Passivlegitimation des Grundeigentümers zu verneinen und die Klage abzuweisen.

Die entscheidenden Normen waren Art. 261 Abs. 1 OR, Art. 779c ZGB und Art. 970 Abs. 4 ZGB. Das Bundesgericht stellte klar, dass Art. 261 Abs. 1 OR nicht auf den Heimfall bei Zeitablauf anwendbar ist und dass die Vormerkung des Mietvertrags im Grundbuch die Voraussehbarkeit des Heimfalls begründet. Die Entscheidung präzisiert die Grenzen der analogen Anwendung des Mietrechts bei Erlöschen beschränkter dinglicher Rechte und unterstreicht die Bedeutung der Grundbuchvormerkung für die Kenntnis der Mieterin.

Regeste

Art. 261 Abs. 1 OR; Art. 779c ZGB; Übergang des Mietverhältnisses beim Heimfall einer im Baurecht erstellten Baute? Der Heimfall gemäss Art. 779c ZGB bei Untergang des Baurechts ist keine Veräusserung im Sinne von Art. 261 Abs. 1 OR (E. 4). Auch eine analoge Anwendung von Art. 261 Abs. 1 OR kommt - jedenfalls wenn der Heimfall für den Mieter voraussehbar ist - nicht in Betracht, womit der Mietvertrag nicht auf den Grundeigentümer übergeht (E. 5). Regeste Art. 261 al. 1 CO; art. 779c CC; transfert du bail lors du retour d'un bâtiment érigé en vertu d'un droit de superficie? Le retour selon l'art. 779c CC à l'expiration du droit de superficie n'est pas une aliénation au sens de l'art. 261 al. 1 CO (consid. 4). Même une application analogique de l'art. 261 al. 1 CO n'entre pas en considération - du moins lorsque le retour est prévisible pour le locataire -, de sorte que le bail ne passe pas au propriétaire du fonds (consid. 5). Regesto Art. 261 cpv. 1 CO; art. 779c CC; passaggio della locazione in caso di riversione di una costruzione edificata in virtù di un diritto di superficie? La riversione secondo l'art. 779c CC all'estinzione del diritto di superficie non costituisce un'alienazione nel senso dell'art. 261 cpv. 1 CO (consid. 4). Nemmeno un'applicazione per analogia dell'art. 261 cpv. 1 CO entra in linea di conto - perlomeno se la riversione è prevedibile per il conduttore - e di conseguenza il contratto di locazione non passa al proprietario del fondo (consid. 5).

Originalentscheid beim Gericht ↗

Zusammenfassung, Ausgang und tragende Normen sind maschinell ermittelt und können Fehler enthalten. Massgebend ist der Originalentscheid. Keine Rechtsberatung.

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