Contestation loyer initial Altbau: hausse 46% présumée abusive, fixation par pondération statistiques (art. 269a et 270 CO)
- BGE / ATF / DTF
- ATF 148 III 209 · BGE 148 III 209 · DTF 148 III 209
- Date
- 02.05.2022
- Numéro de dossier
- BGE 148 III 209
- Cour
- CH_BGE_005
- Issue
- Rejeté
Normes déterminantes
Résumé
Des locataires ont conclu un bail à effet du 1er décembre 2017 pour un appartement de quatre pièces situé au cinquième étage d'un immeuble ancien construit en 1965 dans le canton de Vaud. Le loyer mensuel net initial a été fixé à 2'280 francs, soit une augmentation de 46% par rapport au loyer de 1'562 francs acquitté par le précédent locataire depuis 2014. Cette hausse était motivée par une adaptation aux loyers usuels du quartier selon la formule officielle de notification. Les locataires ont contesté ce loyer initial devant la commission de conciliation puis le tribunal des baux, demandant sa fixation à 1'467 fr. 30 brut et la restitution du trop-perçu. Après un premier jugement fixant le loyer au montant précédent et un arrêt de renvoi de la cour cantonale ordonnant l'utilisation de statistiques, le tribunal a finalement fixé le loyer net à 1'800 francs sur la base de données de l'Office fédéral de la statistique pondérées selon les caractéristiques du logement.
Le Tribunal fédéral rejette le recours des locataires et confirme la fixation du loyer initial net à 1'800 francs. Le logement se trouvant dans un immeuble ancien dont la construction remonte à plus de trente ans, le critère des loyers usuels du quartier prévaut sur celui du rendement net conformément à l'article 269a alinéa 1 lettre a CO. L'augmentation de 46% par rapport au loyer antérieur déclenche la présomption d'abusivité du loyer initial prévue par l'article 270 alinéa 1 CO, car elle ne s'explique ni par l'évolution du taux hypothécaire de référence ni par l'indice suisse des prix à la consommation.
La bailleresse n'a pas réussi à éveiller des doutes fondés quant à cette présomption, ses cinq annonces de location et fiches comparatives étant insuffisantes pour établir les loyers usuels du quartier. Dès lors, il appartenait au juge de fixer lui-même le loyer initial admissible. En l'absence d'éléments répondant pleinement aux exigences de l'article 11 alinéa 4 OBLF mais en présence de statistiques cantonales publiées par l'OFS, le juge devait pondérer ces données selon les caractéristiques concrètes de l'appartement, le loyer précédent et sa connaissance du marché local, plutôt que de se limiter systématiquement au loyer de l'ancien locataire.
Les juges cantonaux ont correctement appliqué cette méthode en retenant un loyer moyen de 1'637 francs pour un logement de quatre pièces de 103 m² dans le canton de Vaud, puis en le pondérant à 1'800 francs nets après inspection locale et prise en compte des spécificités du bien. Cette approche respecte la marge d'appréciation du juge du fait et évite tout déni de justice lorsque les parties n'apportent pas tous les éléments de preuve requis.
Regeste
Art. 269a und 270 OR; Anfechtung des Anfangsmietzinses für eine Altbauwohnung; missbräuchlicher Mietzins; Festsetzung des neuen Anfangsmietzinses. Fälle, in denen die Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses vermutet wird (Zusammenfassung der Rechtsprechung; E. 3.2.1). Gelingt es dem Vermieter, beim Richter Zweifel an der Vermutung zu wecken, entfällt diese (Zusammenfassung der Rechtsprechung; E. 3.2.2). Gelingt dies dem Vermieter nicht, gilt zugunsten des Mieters die Vermutung der Missbräuchlichkeit des Mietzinses. In diesem Fall wird vermutet, dass der vereinbarte Mietzins missbräuchlich ist, und es ist am Gericht, den Anfangsmietzins festzulegen (E. 3.2.3). Anwendung auf den vorliegenden Fall (E. 3.3).
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Décisions apparentées
- Bailleresse augmente le loyer de 71 % par rapport au précédent locataire : présomption d’abus non levée faute de trois à quatre logements comparables, fixation du loyer à 8'400 fr. confirmée (art. 269 et 269a CO)
- Locataires d'une arcade commerciale résiliée pour défaut de paiement du loyer de novembre 2020 : absence de déclaration valable de compensation et motivation suffisante de la majoration de loyer du 18 mai 2015 (art. 257d et art. 269d CO)
- Bailleresse ne remet pas la formule officielle lors de la conclusion d’un bail avec un locataire sous curatelle : nullité du loyer initial confirmée, action en restitution non prescrite (art. 270 al. 2 CO)
- Contestation loyer initial immeuble récent: priorité rendement net, statistiques admises malgré documents manquants (art. 269a let. a CO)
- Bailleur conteste le loyer initial d’un appartement récent : calcul du rendement brut modifié avec un supplément de 2 % pour le rendement des fonds investis (art. 269a let. c CO)
- Bailleur SA acquiert immeuble par apport d'actionnaires: immeuble non ancien, contestation loyer initial selon rendement net admise (Art. 269 CO)
- Bail indexé: hausse loyer pour travaux à plus-value sans compensation par baisse taux hypothécaire référence, rendement fixé (art. 269b CO)
- Avocat commet dix fois un faux dans les titres sur des formulaires officiels de notification de loyer pour augmenter abusivement les loyers: condamnation à 12 mois avec sursis confirmée (art. 47 CP)