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Justizze. Art. 269a CO

Tribunal fédéral

Bailleur conteste le loyer initial d’un appartement récent : calcul du rendement brut modifié avec un supplément de 2 % pour le rendement des fonds investis (art. 269a let. c CO)

BGE / ATF / DTF
ATF 151 III 201 · BGE 151 III 201 · DTF 151 III 201
Date
31.10.2024
Numéro de dossier
BGE 151 III 201
Cour
CH_BGE_005
Issue
Partiellement admis

Normes déterminantes

Art. 15 OBLF Art. 269a CO Art. 58 CPC Art. 150 CPC Art. 310 CPC

Résumé

Une société immobilière (bailleresse) et deux locataires ont conclu un bail à loyer en 2014 pour un appartement construit en 2013. Les locataires ont résilié le bail en 2019 et saisi la commission de conciliation puis le Tribunal des baux afin d’obtenir la restitution d’un trop-perçu de loyers, arguant que le loyer initial était abusif. Le Tribunal des baux a jugé le loyer initial nul faute d’annexe obligatoire et a fixé un loyer admissible selon la méthode du rendement brut (art. 269a let. c CO), aboutissant à une condamnation de la bailleresse à verser 33'600 francs aux locataires. La bailleresse a interjeté appel devant le Tribunal cantonal, qui l’a rejeté. Elle forme ensuite un recours en matière civile devant le Tribunal fédéral, contestant la méthode de calcul appliquée par les instances inférieures.

Le Tribunal fédéral a partiellement admis le recours de la bailleresse. Il a constaté que la cour cantonale avait erronément retenu des taux hypothécaires de référence erronés fournis par la bailleresse, alors qu’il s’agissait de faits notoires devant être déterminés objectivement à partir des chiffres publiés par l’Office fédéral du logement (art. 151 CPC). Il a également jugé que la cour cantonale avait commis une erreur de droit en conservant un supplément de 0,5 % au taux hypothécaire de référence pour le rendement des fonds investis, alors que l’arrêt ATF 147 III 14 exige désormais 2 % lorsque ce taux est égal ou inférieur à 2 %, ce qui s’applique aux périodes litigieuses (du 1er juillet 2014 au 29 février 2020). Ce changement implique un taux de rendement brut admissible de 3,5 % (1,5 % pour frais d’entretien et charges courantes + 2 % pour rendement des fonds investis), et non plus 2 % comme précédemment retenu. Le Tribunal fédéral a ainsi corrigé le calcul du loyer admissible selon la méthode du rendement brut (art. 269a let. c CO), en s’appuyant sur les principes de la disposition (art. 58 CPC), de la nature notoire du taux hypothécaire (art. 151 CPC), de la révision de questions de droit (art. 310 let. a CPC) et des dispositions régissant le calcul (art. 15 al. 1 et 2 OBLF). Cette décision clarifie l’application uniforme du rendement brut dans les cas de logements récents et confirme l’alignement du critère brut sur l’évolution jurisprudentielle du rendement net (ATF 147 III 14), renforçant la prévisibilité pour les bailleurs et locataires dans les litiges de loyer initial.

Regeste

Art. 269a lit. c OR; Art. 58 ZPO; Anfechtung des Anfangsmietzinses; Dispositionsmaxime; Berechnung der Bruttorendite. Berechnung des zulässigen Mietzinses gemäss der Bruttorenditemethode; Grundsätze (E. 4). Das Gericht, das zur Festlegung des Anfangsmietzinses veranlasst wird, ist nur an die Parteianträge gebunden; es ist weder an den von den Parteien behaupteten hypothekarischen Referenzzinssatz (notorische Tatsache) noch an den von den Parteien behaupteten Prozentsatz gebunden, der zu diesem Referenzzinssatz hinzuzurechnen ist (Rechtsfrage) (E. 6). Zulässige Rendite von 3,5 % (Zusammensetzung: - wie bis anhin - 1,5 % als laufende Kosten und Instandhaltungskosten und - neu - 2 % [statt 0,5 %] als Rendite des investierten Kapitals) zusätzlich zum hypothekarischen Referenzzinssatz, wenn dieser gleich oder tiefer als 2 % ist (E. 7). Regeste Art. 269a let. c CO; art. 58 CPC; action en fixation du loyer initial; principe de disposition; calcul du rendement brut. Calcul du loyer admissible selon la méthode du rendement brut; principes (consid. 4). Le tribunal amené à fixer le loyer initial n'est lié que par les conclusions des parties; il ne l'est ni par le taux hypothécaire de référence (fait notoire), ni par le pourcentage à ajouter à ce taux (question de droit) allégués par les parties (consid. 6). Taux de rendement admissible de 3,5 % (composition: - comme jusqu'à présent - 1,5 % à titre de charges courantes et frais d'entretien plus - nouveau - 2 % [au lieu de 0,5 %] à titre de rendement des fonds investis) en sus du taux hypothécaire de référence lorsque celui-ci est égal ou inférieur à 2 % (consid. 7). Regesto Art. 269a lett. c CO; art. 58 CPC; azione tendente alla determinazione della pigione iniziale; principio dispositivo; calcolo del reddito lordo. Calcolo della pigione ammissibile secondo il metodo del reddito lordo; principi (consid. 4). Il tribunale chiamato a stabilire la pigione iniziale è unicamente vincolato alle conclusioni delle parti; non lo è invece né per quanto concerne il tasso ipotecario di riferimento (fatto notorio) né riguardo alla percentuale da aggiungere a tale tasso (questione di diritto) allegati dalle parti (consid. 6). Tasso di reddito ammissibile del 3,5 % (composto da - come finora - 1,5 % per spese correnti e di manutenzione più - nuovo - 2 % [al posto di 0,5 %] a titolo di reddito dei fondi investiti) da aggiungere al tasso ipotecario di riferimento, se questo è uguale o inferiore a 2 % (consid. 7).

Décision originale auprès du tribunal ↗

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