Bailleur SA acquiert immeuble par apport d'actionnaires: immeuble non ancien, contestation loyer initial selon rendement net admise (Art. 269 CO)
- Date
- 12.08.2024
- Numéro de dossier
- 4A 583/2023
- Issue
- Rejeté
Normes déterminantes
Résumé
Une société anonyme propriétaire d'un immeuble construit en 1960 à Pully conclut un bail à loyer en septembre 2019 avec des locataires pour un appartement et un box individuel. Les locataires contestent le loyer initial devant l'autorité de conciliation puis le Tribunal des baux, estimant que celui-ci procure un rendement excessif au bailleur. La bailleresse soutient que l'immeuble doit être qualifié d'ancien car détenu par les mêmes personnes physiques depuis plus de trente ans, malgré des transferts formels de propriété intervenus en 1998 et 2014 entre entités juridiques distinctes. Le litige porte sur la qualification de l'immeuble comme ancien ou non, déterminante pour l'application de la méthode de calcul du loyer admissible.
Le Tribunal fédéral rejette le recours de la bailleresse et confirme que l'immeuble ne peut être considéré comme ancien au sens de la jurisprudence sur la contestation du loyer initial. Bien que les actionnaires actuels détiennent l'immeuble indirectement depuis 1986, deux ventes immobilières distinctes ont eu lieu en 1998 et 2014, chacune faisant l'objet d'un acte notarié et d'une inscription au registre foncier entre sujets de droits différents.
La cour cantonale a retenu à juste titre que ces transactions constituaient des acquisitions réelles et non des successions universelles ou des fusions assimilables à une continuation sans rupture. La bailleresse ne peut percer le voile social pour ignorer son indépendance juridique lorsqu'elle lui est défavorable en matière de droit du bail, alors qu'elle s'en prévaut ailleurs. L'argument tiré de la neutralité fiscale des opérations de restructuration est inopérant en droit des obligations.
Dès lors, la dernière acquisition remontant à moins de trente ans avant le début du bail, l'immeuble n'est pas ancien. Le critère absolu du rendement net des fonds propres investis prime sur celui des loyers usuels dans la localité ou le quartier, conformément à l'article 269 CO et à l'article 269a lettre a CO. La contestation du loyer initial était valable selon l'article 270 alinéa 1 lettre a CO. Aucun grief n'étant élevé contre le calcul concret du loyer effectué par les instances inférieures, le recours est rejeté dans son ensemble.
Regeste
contestation du loyer initial; immeuble ancien, | Droit des contrats
Décision originale auprès du tribunal ↗
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Décisions apparentées
- Bailleresse augmente le loyer de 71 % par rapport au précédent locataire : présomption d’abus non levée faute de trois à quatre logements comparables, fixation du loyer à 8'400 fr. confirmée (art. 269 et 269a CO)
- Locataires d'une arcade commerciale résiliée pour défaut de paiement du loyer de novembre 2020 : absence de déclaration valable de compensation et motivation suffisante de la majoration de loyer du 18 mai 2015 (art. 257d et art. 269d CO)
- Bailleresse ne remet pas la formule officielle lors de la conclusion d’un bail avec un locataire sous curatelle : nullité du loyer initial confirmée, action en restitution non prescrite (art. 270 al. 2 CO)
- Contestation loyer initial immeuble récent: priorité rendement net, statistiques admises malgré documents manquants (art. 269a let. a CO)
- Bailleur conteste le loyer initial d’un appartement récent : calcul du rendement brut modifié avec un supplément de 2 % pour le rendement des fonds investis (art. 269a let. c CO)
- Bail indexé: hausse loyer pour travaux à plus-value sans compensation par baisse taux hypothécaire référence, rendement fixé (art. 269b CO)
- Avocat commet dix fois un faux dans les titres sur des formulaires officiels de notification de loyer pour augmenter abusivement les loyers: condamnation à 12 mois avec sursis confirmée (art. 47 CP)
- Avocat fournit des loyers et locataires fictifs dans les formules officielles de notification du loyer pour augmenter le rendement des immeubles : faux intellectuel punissable selon l'article 251 CP, mais pas dans les contrats de bail faute d'exigence légale