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Justizze. Art. 269b CO

Tribunal fédéral

Bail indexé: hausse loyer pour travaux à plus-value sans compensation par baisse taux hypothécaire référence, rendement fixé (art. 269b CO)

BGE / ATF / DTF
ATF 151 III 16 · BGE 151 III 16 · DTF 151 III 16
Date
30.07.2024
Numéro de dossier
BGE 151 III 16
Issue
Admis

Normes déterminantes

Art. 14 OBLF Art. 269a CO Art. 269b CO

Résumé

Une société propriétaire loue un appartement à Genève dans un immeuble construit en 1920 via un bail à loyers indexés renouvelable tous les cinq ans, contenant une clause réservant expressément le droit d'augmenter le loyer en cas de prestations supplémentaires au sens de l'article 269a lettre b CO. Entre août 2015 et novembre 2016, d'importants travaux de rénovation comprenant la rénovation des cuisines, salles d'eau et colonnes sanitaires sont réalisés pour un coût total de 2'449'069.40 francs. La bailleresse notifie deux avis de majoration de loyer en juin 2018 et janvier 2019, portant le loyer annuel à 17'025 francs dès octobre 2018 et octobre 2019 respectivement, motivés par ces prestations supplémentaires. Les locataires contestent ces hausses devant la commission de conciliation et demandent subsidiairement une réduction du loyer à 9'960 francs annuels en raison de la baisse du taux hypothécaire de référence passé de 2,25% à 1,5% depuis la dernière fixation du loyer en octobre 2012.

Le Tribunal fédéral admet entièrement le recours de la bailleresse et fixe le loyer annuel à 13'404 francs charges en sus dès le 1er octobre 2019. Concernant le taux de rendement applicable aux investissements créant des plus-values, la Cour suprême transpose sa jurisprudence récente issue de l'ATF 147 III 14 au calcul prévu par l'article 14 alinéa 4 OBLF. Elle juge que le taux admissible s'élève désormais à 2% au-dessus du taux hypothécaire de référence lorsque celui-ci est égal ou inférieur à 2%, soit 3,5% en l'espèce avec un taux de référence de 1,5%, remplaçant l'ancien supplément de 0,5%. Cette transposition se justifie par le parallélisme historique entre les méthodes de calcul et l'objectif incitatif de l'article 14 OBLF visant à encourager la rénovation des anciens bâtiments. Sur la base de ce nouveau taux, le calcul aboutit à une hausse maximale autorisée de 23,5% sur l'état locatif initial.

S'agissant de la demande subsidiaire des locataires, le Tribunal fédéral confirme qu'en cours de bail à loyers indexés régi par l'article 269b CO, l'indexation sur l'ISPC constitue un mode exclusif de fixation du loyer. Bien que les parties puissent prévoir expressément une augmentation pour prestations supplémentaires conformément à l'article 269a lettre b CO, cette exception n'autorise pas le locataire à invoquer en réaction une baisse du taux hypothécaire de référence pour obtenir une réduction compensatoire. Une telle adaptation fondée sur un facteur relatif étranger à l'ISPC est exclue pendant la période d'indexation et ne sera possible qu'à son expiration. La cour cantonale a donc erré en compensant partiellement la hausse justifiée par les travaux avec la baisse du taux hypothécaire.

Regeste

Art. 269b, 269a lit. b OR und Art. 14 Abs. 1 und 4 VMWG; Indexmietverträge; Mietzinserhöhung aufgrund von Mehrleistungen des Vermieters; umfassende Überholungen; Rendite von wertvermehrenden Investitionen. Der zulässige Renditesatz für wertvermehrende Investitionen beträgt 2 % über dem Referenzzinssatz, sofern dieser 2 % oder weniger beträgt. Er entspricht dem als angemessen erachteten Satz zur Entgeltung der teuerungsangepassten Eigenmittel bei der Berechnung der Nettorendite gemäss Art. 269 OR (E. 4). Ein Indexmietvertrag kann ausdrücklich die Möglichkeit vorsehen, den Mietzins während der Indexierungsperiode aufgrund von Mehrleistungen zu erhöhen. Macht der Vermieter von dieser Möglichkeit Gebrauch, kann der Mieter nicht im Gegenzug eine Senkung des Referenzzinssatzes geltend machen, um eine Mietzinsreduktion zu verlangen (E. 5). Regeste Art. 269b, 269a let. b CO et art. 14 al. 1 et 4 OBLF; bail à loyers indexés; hausse de loyer en raison de prestations supplémentaires du bailleur; importantes réparations; taux de rendement de l'investissement à plus-value. Le taux de rendement admissible en matière d'investissements créant des plus-values est de 2 % en sus du taux hypothécaire de référence lorsque celui-ci est égal ou inférieur à 2 %. Il correspond à celui jugé convenable pour rémunérer les fonds propres réévalués dans le calcul du rendement net au sens de l'art. 269 CO (consid. 4). Un bail à loyers indexés peut réserver expressément la possibilité d'augmenter le loyer pendant la période d'indexation en raison de prestations supplémentaires. Si le bailleur use de cette faculté, le locataire ne peut pas invoquer en réaction une baisse du taux hypothécaire de référence pour réclamer une réduction de loyer (consid. 5). Regesto Art. 269b, 269a lett. b CO e art. 14 cpv. 1 e 4 OLAL; contratto di locazione con pigioni indicizzate; aumento della pigione in ragione di prestazioni suppletive del locatore; revisioni importanti; tasso di reddito degli investimenti di valorizzazione. Il tasso di reddito ammissibile in materia di investimenti di valorizzazione è del 2 % superiore al tasso d'interesse di riferimento se questo è uguale o inferiore a 2 %. Esso corrisponde a quello ritenuto appropriato per rimunerare i fondi propri rivalutati nel calcolo del reddito netto nel senso dell'art. 269 CO (consid. 4). Un contratto di locazione con pigioni indicizzate può riservare espressamente la possibilità di aumentare la pigione durante il periodo di indicizzazione in ragione di prestazioni suppletive. Se il locatore si avvale di questa facoltà, il conduttore non può reagire invocando una diminuzione del tasso d'interesse di riferimento per chiedere una riduzione della pigione (consid. 5).

Décision originale auprès du tribunal ↗

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