Locataires demandent la réduction d’un loyer indexé à l’expiration de la durée initiale de cinq ans : la méthode absolue du rendement net est inapplicable, seule la méthode relative s’applique (art. 270a CO)
- BGE / ATF / DTF
- ATF 147 III 32 · BGE 147 III 32 · DTF 147 III 32
- Date
- 05.01.2021
- Numéro de dossier
- BGE 147 III 32
- Issue
- Admis
Normes déterminantes
Art. 269a CO Art. 269c CO Art. 270 CO Art. 270a CO Art. 58 CPC
Résumé
Un bailleur a loué un appartement à deux locataires par un bail à loyers indexés conclu pour une durée initiale de cinq ans, du 1er décembre 2013 au 30 novembre 2018, reconductible tacitement. À l’approche de l’échéance, les locataires ont demandé, avec effet au 1er décembre 2018, une réduction de leur loyer mensuel de 2'550 francs à 1'050 francs, en invoquant la méthode absolue du rendement net et en exigeant la production de pièces comptables du bailleur. Le Tribunal des baux du canton de Vaud et la Cour d’appel civile ont accueilli cette demande. Le bailleur a formé un recours au Tribunal fédéral contre l’arrêt confirmatif.
Le Tribunal fédéral a admis le recours du bailleur et a annulé l’arrêt attaqué en ce qu’il confirmait la réduction du loyer et la restitution des trop-perçus, réformant l’arrêt pour rejeter la demande des locataires sur ces deux points. La Cour a jugé que, dans le cadre d’un bail à loyers indexés d’une durée initiale minimale de cinq ans, une demande de diminution de loyer formulée à l’expiration de cette durée initiale ne peut être fondée que sur la méthode relative, qui compare le loyer actuel à celui fixé au début du bail, et non sur la méthode absolue du rendement net. Cette dernière méthode est réservée à l’action en contestation du loyer initial prévue à l’art. 270 CO, dont le délai de trente jours à compter de la remise des lieux est impératif ; permettre son utilisation à l’expiration de la durée initiale reviendrait à contourner ce délai et ces conditions strictes. En l’espèce, les locataires avaient fondé leur demande exclusivement sur la méthode absolue, sans avancer aucun argument ni fait relatif à la méthode relative (baisse du taux hypothécaire de référence ou évolution de l’indice suisse des prix à la consommation), ce qui rendait leur demande irrecevable. L’art. 270a CO, l’art. 269b CO, l’art. 269d CO et l’art. 270a OR ont été appliqués pour déterminer que seule la méthode relative est admissible dans ce contexte, tandis que l’art. 58 CPC a permis de constater que les locataires n’avaient pas respecté le principe de disposition en omettant toute conclusion subsidiaire fondée sur la méthode relative. Le ch. III de l’arrêt attaqué, concernant les frais de l’instance d’appel, a été annulé et la cause renvoyée à la cour cantonale pour nouvelle décision sur ce point. Cette décision clarifie la jurisprudence en rejetant expressément l’application de la méthode absolue pour les demandes de réduction à l’expiration de la durée initiale d’un bail indexé, mettant fin à une insécurité juridique persistante.
Regeste
Art. 269b, 269d, 270a OR; indexierte Mietzinse; Herabsetzungsbegehren nach Ablauf der Mindestmietdauer; relative Berechnungsmethode und Ablehnung der absoluten Methode. Anwendbarkeit der relativen Berechnungsmethode beim Begehren um Änderung eines indexierten Mietzinses per Ablauf der Mindestmietdauer (E. 3.4.1). Nichtanwendbarkeit der absoluten Berechnungsmethode beim Begehren des Mieters auf Herabsetzung eines indexierten Mietzinses per Ablauf der Mindestmietdauer (Präzisierung der Rechtsprechung; E. 3.5). Regeste Art. 269b, 269d, 270a CO; bail à loyers indexés; demande de diminution du loyer à l'expiration de la durée initiale du bail; méthode relative et rejet de la méthode absolue. Applicabilité de la méthode relative à la demande de modification du loyer avec effet à l'expiration de la durée initiale d'un bail à loyers indexés (consid. 3.4.1). Inapplicabilité de la méthode absolue du rendement net à l'action en diminution du loyer intentée par le locataire avec effet à l'expiration de la durée initiale du bail à loyers indexés (clarification de jurisprudence; consid. 3.5). Regesto Art. 269b, 269d, 270a CO; pigioni indicizzate; domanda di riduzione della pigione allo scadere della durata iniziale della locazione; metodo relativo e rigetto del metodo assoluto. Applicabilità del metodo relativo alla domanda di modifica della pigione con effetto allo scadere della durata iniziale di una locazione con pigioni indicizzate (consid. 3.4.1). Inapplicabilità del metodo assoluto, riferito al reddito netto, nell'ambito dell'azione di riduzione della pigione intentata dal conduttore con effetto allo scadere della durata iniziale della locazione con pigioni indicizzate (chiarificazione della giurisprudenza; consid. 3.5).
Décision originale auprès du tribunal ↗
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