Bail sans formule officielle à Genève: nullité du loyer initial, restitution possible malgré fin du bail (Art. 270 al. 2 CO)
- BGE / ATF / DTF
- ATF 140 III 583 · BGE 140 III 583 · DTF 140 III 583
- Date
- 30.10.2014
- Numéro de dossier
- BGE 140 III 583
- Issue
- Rejeté
Normes déterminantes
Art. 20 CO Art. 62 CO Art. 67 CO Art. 269d CO Art. 270 CO Art. 2 CC
Résumé
Des locataires genevois ont conclu un bail en 2006 sans recevoir la formule officielle obligatoire pour la fixation du loyer initial. Après avoir quitté les lieux en 2010 suite à des litiges sur la remise en état, ils ont appris leurs droits via l'ASLOCA en 2011 et ont ouvert action en 2012 pour faire fixer judiciairement le loyer initial et obtenir la restitution du trop-perçu. La bailleresse a contesté la demande, invoquant notamment la prescription et l'abus de droit.
Le Tribunal fédéral confirme que l'absence de notification de la formule officielle entraîne la nullité de la seule clause relative au montant du loyer, et non du contrat entier. Cette nullité permet au locataire d'agir en fixation judiciaire du loyer initial et en restitution de l'enrichissement illégitime, même après la fin du bail, sous réserve des règles de prescription.
Dans ce cas précis, la cour cantonale a retenu que les locataires n'avaient eu connaissance du vice de forme que le 21 juin 2011, date à laquelle ils ont informé la bailleresse via l'ASLOCA. L'action ouverte le 26 avril 2012 était donc introduite dans le délai d'un an prévu par l'article 67 alinéa 1 CO. Le fait d'avoir payé le loyer pendant plusieurs années sans réserve ne constitue pas, à lui seul, un abus de droit au sens de l'article 2 alinéa 2 CC, car les locataires cherchaient légitimement à obtenir le remboursement d'un loyer potentiellement excessif, et non à exercer une pression ou une rétorsion.
Regeste
Art. 270 Abs. 2 OR; Fehlen einer Mitteilung auf dem vom Kanton genehmigten Formular. Zeitpunkt, in dem die Mitteilung auf dem amtlichen, in Art. 269d OR genannten Formular im Fall des Abschlusses eines neuen Mietvertrages erfolgen muss (E. 3.1). Das Fehlen der Mitteilung des Anfangsmietzinses unter Verwendung des amtlichen Formulars hat nur die Nichtigkeit der Vereinbarung über die Höhe des Mietzinses zur Folge (Bestätigung der Rechtsprechung); unter Vorbehalt der Regeln über die Verjährung kann der Mieter demgemäss selbst nach Beendigung des Mietvertrages auf richterliche Festsetzung des Anfangsmietzinses klagen, sofern er nicht rechtsmissbräuchlich handelt (E. 3.2 und 3.3). Regeste Art. 270 al. 2 CO; absence de notification de la formule agréée par les autorités cantonales. Moment où la formule officielle mentionnée à l'art. 269d CO doit être communiquée en cas de conclusion d'un nouveau contrat de bail (consid. 3.1). L'absence de notification sur formule officielle du loyer initial entraîne la nullité de la seule fixation du loyer convenu (confirmation de la jurisprudence); sous réserve des règles sur la prescription, le locataire peut alors agir en fixation judiciaire du loyer initial même après la fin du bail; l'abus de droit demeure réservé (consid. 3.2 et 3.3). Regesto Art. 270 cpv. 2 CO; assenza di una notifica del modulo approvato dalle autorità cantonali. Momento in cui il modulo ufficiale di cui all'art. 269d CO dev'essere trasmesso in caso di conclusione di un nuovo contratto di locazione (consid. 3.1). L'assenza di una notifica sul modulo ufficiale della pigione iniziale ha unicamente per conseguenza la nullità della pigione convenuta (conferma della giurisprudenza); sotto riserva delle regole sulla prescrizione, il conduttore può chiedere la fissazione giudiziale della pigione iniziale anche dopo la fine della locazione; rimane riservato l'abuso di diritto (consid. 3.2 e 3.3).
Décision originale auprès du tribunal ↗
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