Répartition des coûts de rénovation énergétique: le juge ne peut imposer sa clé que si celle du bailleur est insoutenable (Art. 269a CO)
- BGE / ATF / DTF
- ATF 139 III 209 · BGE 139 III 209 · DTF 139 III 209
- Date
- 21.05.2013
- Numéro de dossier
- 4A_727/2012
- Cour
- I. Zivilrechtliche Abteilung
- Issue
- Renvoi
Normes déterminantes
Art. 74 LTF Art. 107 LTF Art. 113 LTF Art. 14 OBLF Art. 269 CO Art. 269a CO
Résumé
Une bailleresse a augmenté le loyer d'un appartement suite à des travaux de rénovation importants portant sur l'enveloppe de l'immeuble (façades, toiture, fenêtres). Elle a calculé la hausse admissible en répartissant les coûts au prorata du nombre de pièces de chaque logement. La locataire a contesté cette augmentation devant les autorités genevoises. Les juges cantonaux ont rejeté la demande de la bailleresse, estimant qu'une répartition au prorata des loyers existants était plus équitable et favorable aux locataires, ce qui annulait l'effet de la hausse compte tenu de la baisse du taux hypothécaire. La bailleresse a recouru au Tribunal fédéral, soutenant que les juges avaient abusé de leur pouvoir d'appréciation en modifiant la méthode de calcul qu'elle avait choisie.
Le Tribunal fédéral admet le recours en matière civile et renvoie la cause à la cour cantonale pour nouvelle décision. Il déclare le recours constitutionnel subsidiaire irrecevable.
Sur le plan de la recevabilité, bien que la valeur litigieuse soit inférieure à 15'000 francs, le recours est ouvert car il soulève une question juridique de principe au sens de l'art. 74 al. 2 let. a LTF. Le Tribunal fédéral constate qu'il existe une incertitude caractérisée quant à l'étendue du pouvoir du juge pour modifier la clé de répartition des coûts de travaux à plus-value choisie par le bailleur, une question susceptible de se poser à nouveau.
Sur le fond, le Tribunal fédéral rappelle qu'aucune norme fédérale ne prescrit de règle impérative pour la répartition des coûts de travaux à plus-value entre les locataires. Selon l'art. 269a let. b CO et l'art. 14 OBLF, plusieurs méthodes sont envisageables. Le choix initial appartient au bailleur. Le juge ne peut intervenir et substituer sa propre méthode que si la clé retenue par le bailleur est insoutenable, c'est-à-dire si elle contredit l'esprit de l'art. 269 CO ou ne reflète pas la mesure dans laquelle chaque objet loué profite de la rénovation.
Dans le cas d'espèce, les travaux portaient essentiellement sur l'enveloppe du bâtiment (isolation, fenêtres, façades). Une répartition des coûts selon le nombre de pièces par appartement apparaît appropriée pour refléter le bénéfice retiré par chaque logement. Cette méthode n'est pas insoutenable. En imposant une répartition au prorata des loyers avant la hausse sous prétexte que ce système serait plus favorable aux locataires, les instances précédentes ont outrepassé leur pouvoir d'appréciation. Le juge ne doit pas chercher à favoriser un locataire engagé dans une procédure, mais à éviter un loyer abusif via une méthode équitable. Comme la clé de la bailleresse était acceptable, elle aurait dû être maintenue.
Les frais judiciaires de 1'000 francs sont mis à la charge de l'intimée, qui succombe, et une indemnité de dépens de 1'000 francs lui est allouée.
Regeste
Mietzinserhöhung wegen Mehrleistungen des Vermieters (Art. 269a lit. b OR; Art. 14 VMWG); Aufteilung der Kosten unter den Mietern. Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung (E. 1.2). Mangels einer bundesrechtlichen Vorschrift entscheidet der Vermieter, auf welche Art die Kosten der Mehrleistungen unter den Mietern der Liegenschaft aufzuteilen sind; der Richter schreitet nur ein, wenn die gewählte Methode unhaltbar ist (E. 2).
Décision originale auprès du tribunal ↗
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Décisions apparentées
- Bailleresse augmente le loyer de 71 % par rapport au précédent locataire : présomption d’abus non levée faute de trois à quatre logements comparables, fixation du loyer à 8'400 fr. confirmée (art. 269 et 269a CO)
- Locataires d'une arcade commerciale résiliée pour défaut de paiement du loyer de novembre 2020 : absence de déclaration valable de compensation et motivation suffisante de la majoration de loyer du 18 mai 2015 (art. 257d et art. 269d CO)
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- Bailleresse augmente le loyer d’un bail indexé à l’ISPC sur la base de travaux de rénovation importants : hausse justifiée à hauteur de 23,5 %, compensation par la baisse du taux hypothécaire interdite pendant la période d’indexation (art. 269b CO, art. 270c CO, art. 14 OBLF)
- Locataires contestent une augmentation de loyer de 46 % pour un appartement dans un immeuble ancien : présomption d'abusivité retenue, fixation du loyer à 1'800 fr. confirmée sur base de statistiques OFS pondérées (art. 270 al. 1 CO)
- Bailleresse résilie un bail pour motifs économiques afin d'obtenir un loyer plus élevé : absence de preuve du rendement net ou des loyers comparatifs rend la résiliation abusive (art. 271 et 271a CO)
- Bailleur demande une hausse échelonnée de loyer fondée sur les loyers usuels du quartier : échec de la preuve faute de cinq logements comparatifs admissibles (art. 11 OBLF)