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Justizze. Art. 269a CO

Tribunal fédéral

Congé pour loyer supérieur: définition du quartier et objets comparables insuffisamment examinés, cause renvoyée (art. 269a let. a CO)

BGE / ATF / DTF
ATF 136 III 74 · BGE 136 III 74 · DTF 136 III 74
Date
15.12.2009
Numéro de dossier
BGE 136 III 74
Issue
Renvoi

Normes déterminantes

Art. 11 OBLF Art. 269a CO Art. 274d CO Art. 11 VMWG

Résumé

Une société bailleresse résilie le bail d'un appartement genevois de six pièces situé dans un immeuble construit en 1893 afin de relouer le bien à un loyer supérieur. Les locataires contestent la validité du congé devant les autorités cantonales qui l'annulent en retenant que les trente objets comparatifs présentés par la bailleresse ne sont pas pertinents. La cour cantonale limite son examen à neuf appartements situés dans un périmètre géographique très restreint et écarte plusieurs éléments de comparaison au motif qu'ils se trouvent dans un tissu urbain différent ou comportent un nombre de pièces distinct. La bailleresse interjette un recours civil en invoquant une violation des dispositions sur les loyers usuels du quartier et la procédure d'instruction.

Le Tribunal fédéral admet partiellement le recours, annule l'arrêt cantonal et renvoie la cause pour nouvelle décision. L'autorité cantonale a défini la notion de quartier au sens de l'article 269a lettre a CO de manière trop restrictive en se limitant à un quadrilatère de 200 mètres sur 400 mètres qui ne correspond ni à un quartier historique ni à une entité administrative, excluant ainsi arbitrairement des secteurs présentant un caractère résidentiel différent sans examiner concrètement la comparabilité des objets.

Concernant les objets retenus, la cour cantonale a violé l'article 11 alinéa 1 OBLF en écartant un appartement de 180 m² situé route de Florissant uniquement parce qu'il compte sept pièces contre six pour le logement litigieux, alors que ce critère n'est pas déterminant pour des appartements de grande dimension. De plus, l'exclusion d'un autre objet sis rue du Mont-de-Sion pour absence de mention du taux hypothécaire constitue une violation de l'article 274d alinéa 3 CO, car la juridiction inférieure n'a pas invité la bailleresse à compléter ses allégations malgré l'absence d'autres motifs d'exclusion. Le manque de descriptions précises sur l'état des cuisines et des immeubles empêche également tout contrôle fédéral conforme aux exigences d'une comparaison concrète.

Cette décision est notable car elle rappelle que la délimitation du quartier dépend essentiellement de la situation de fait et de l'histoire des lieux plutôt que de critères administratifs rigides, et que le juge doit instruire d'office lorsque les offres de preuve d'une partie sont lacunaires avant de les écarter.

Regeste

Miete; quartierübliche Mietzinse (Art. 269a lit. a OR und Art. 11 Abs. 1 VMWG). Definition des Quartiers im Sinne von Art. 269a lit. a OR. Die Umgrenzung des Territoriums, das als Quartier zu betrachten ist, hängt in erster Linie von den tatsächlichen und historischen Verhältnissen des Ortes ab. Es obliegt den kantonalen Behörden, bei Vorliegen besonderer Umstände das Quartier unabhängig von den Kriterien gemäss Art. 11 Abs. 1 VMWG zu umreissen. Das Bundesgericht greift dabei nur zurückhaltend ein (E. 2). Mit der Mietsache vergleichbare Wohnräume im Sinne von Art. 11 Abs. 1 VMWG. Bei einem Abstand der Baujahre von mehr als 20 Jahren sind Liegenschaften nicht mehr als in die gleiche Bauperiode fallend zu betrachten. Das Kriterium der Anzahl der Zimmer ist nicht notwendigerweise ausschlaggebend, wenn grosse Wohnungen zum Vergleich stehen. Erfordernis eines konkreten Vergleichs gestützt auf die genaue Angabe der angewendeten Kriterien (E. 3). Regeste Bail à loyer; loyers usuels du quartier (art. 269a let. a CO et art. 11 al. 1 OBLF). Définition du quartier au sens de l'art. 269a let. a CO. La délimitation de la portion de territoire à prendre en compte à titre de quartier dépend essentiellement de la situation de fait et de l'histoire des lieux. Il appartient à l'autorité cantonale de cerner le quartier dans un cas particulier, indépendamment des critères de comparaison fixés à l'art. 11 al. 1 OBLF. Le Tribunal fédéral n'intervient qu'avec retenue (consid. 2). Logements comparables à la chose louée au sens de l'art. 11 al. 1 OBLF. Une différence de plus de vingt ans ne permet pas de ranger deux immeubles dans la même période de construction. Le critère du nombre de pièces n'est pas nécessairement déterminant lorsque la comparaison porte sur des appartements de grande dimension. Exigence d'une comparaison concrète, fondée sur l'indication exacte des critères utilisés (consid. 3). Regesto Locazione; pigioni in uso nel quartiere (art. 269a lett. a CO e art. 11 cpv. 1 OLAL). Definizione di quartiere ai sensi dell'art. 269a lett. a CO. La delimitazione della porzione di territorio da prendere in considerazione a titolo di quartiere dipende essenzialmente dalla situazione di fatto e dalla storia dei luoghi. Spetta all'autorità cantonale circoscrivere il quartiere in un caso particolare, indipendentemente dai criteri di paragone posti dall'art. 11 cpv. 1 OLAL. Il Tribunale federale interviene con riserbo (consid. 2). Locali d'abitazione paragonabili alla cosa locata ai sensi dell'art. 11 cpv. 1 OLAL. Una differenza di oltre vent'anni non permette di classificare due immobili nel medesimo periodo di costruzione. Il criterio del numero dei locali non è necessariamente determinante qualora si tratti di paragonare appartamenti di grandi dimensioni. Necessità di un paragone concreto, fondato sull'indicazione esatta dei criteri utilizzati (consid. 3).

Décision originale auprès du tribunal ↗

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