Bailleur notifie un congé non motivé puis propose un nouveau bail avec augmentation de loyer de 36 % : congé-pression annulé pour violation de la bonne foi (art. 271a al. 1 let. b CO)
- Date
- 14.04.2016
- Numéro de dossier
- 4A 547/2015
- Issue
- Rejeté
Normes déterminantes
Résumé
Une société immobilière a notifié à son locataire commercial un congé non motivé pour le 30 septembre 2013. Quatorze jours plus tard, elle lui a adressé un nouveau contrat de bail valable cinq ans avec une augmentation nette de loyer d’environ 36 %. Le locataire a contesté la validité du congé devant l’autorité de conciliation, puis devant le Tribunal des baux du canton de Vaud, qui l’a annulé. La société a fait appel devant le Tribunal cantonal, qui a confirmé l’annulation. Elle a ensuite formé un recours au Tribunal fédéral contre cet arrêt, demandant la déclaration de validité du congé et l’expulsion du locataire.
Le Tribunal fédéral rejette le recours de la bailleuse. Il confirme que le congé est annulable en vertu de l’art. 271a al. 1 let. b CO car il constitue un « congé-pression » : la bailleuse, très peu de temps après avoir signifié un congé non motivé le 8 août 2012, a proposé au locataire, le 22 août 2012, un nouveau bail avec une augmentation nette de loyer d’environ 36 %, sans que celui-ci ait manifesté spontanément la volonté d’accepter une telle modification. La première démarche du locataire, le 10 août, visait uniquement à obtenir des éclaircissements sur le motif du congé, qui n’avait pas été précisé. La réunion du 14 août, à laquelle le locataire s’est fait représenter par deux collaboratrices, n’a fait l’objet d’aucun compte rendu et rien n’indique qu’il ait été question d’une offre de hausse ou d’un accord. Le nouveau bail, limité à cinq ans alors que la loi autorise une prolongation jusqu’à six ans pour les locaux commerciaux, renforce l’indice d’une initiative unilatérale de la bailleuse. Le Tribunal fédéral constate que la cour cantonale n’a pas commis d’arbitraire en refusant de retenir que le locataire avait sollicité cette proposition. En conséquence, le congé est annulé conformément à l’art. 271a al. 1 let. b CO. Le recours étant fondé sur une appréciation erronée des faits, il est rejeté. La bailleuse supporte les frais judiciaires de 5'000 francs et verse une indemnité de 6'000 francs à l’intimé à titre de dépens, conformément aux art. 66 al. 1 et 68 al. 1 LTF. Cette décision illustre la rigueur avec laquelle la jurisprudence sanctionne le « congé-pression », même lorsque la hausse proposée serait juridiquement licite : ce n’est pas la substance de la modification qui est répréhensible, mais le moyen coercitif utilisé pour l’imposer.
Regeste
bail à loyer; congé contraire aux règles de la bonne foi | Droit des contrats
Décision originale auprès du tribunal ↗
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