Stockwerkeigentümer erneuert Werkleitungen ohne Beschluss der Gemeinschaft: Widerklage auf Kostentragung abgewiesen, da fehlende Passivlegitimation und fehlende Dringlichkeit (Art. 647 Abs. 2 Ziff. 2 ZGB)

Tragende Normen

Art. 423 OR Art. 647 ZGB Art. 647c ZGB Art. 647d ZGB Art. 647e ZGB Art. 712b ZGB Art. 712h ZGB Art. 712m ZGB

Zusammenfassung

Eine Stockwerkeigentümerin klagte gegen ein Ehepaar, das im Rahmen der Erneuerung seines Sondernutzungsanteils am Vorplatz auch den gemeinsam genutzten Zugangsweg und die gemeinsamen Werkleitungen für Strom, Wasser und Gas erneuerte. Die Klägerin verlangte die Wiederherstellung des vorherigen Zustands; das Ehepaar forderte in der Widerklage hälftige Beteiligung an den Kosten für die Werkleitungen. Das Kantonsgericht wies die Widerklage ab, das Obergericht teilweise gut und verpflichtete die Klägerin zur Zahlung. Die Klägerin legte beim Bundesgericht Beschwerde gegen die Widerklage ein.

Das Bundesgericht hob die teilweise Gutheissung der Widerklage auf und wies diese vollständig ab. Es stellte fest, dass die Werkleitungen gemeinschaftliche Teile im Sinn von Art. 712b Abs. 2 Ziff. 3 ZGB sind und daher sämtliche bauliche Massnahmen an ihnen grundsätzlich einer Beschlussfassung durch die Stockwerkeigentümergemeinschaft bedürfen – unabhängig davon, ob sie notwendig, nützlich oder luxuriös sind. Eine Ausnahme gilt nur bei Dringlichkeit im Sinn von Art. 647 Abs. 2 Ziff. 2 ZGB, also wenn ohne sofortiges Handeln drohender oder wachsender Schaden an der gemeinschaftlichen Sache entstünde. Der vorliegende Fall erfüllte diese Voraussetzung nicht: Die Leitungen waren zwar bis zu 70 Jahre alt, aber es gab keinerlei Hinweise darauf, dass sie defekt, undicht oder unmittelbar schadensgefährdet waren; vielmehr war lediglich festgestellt, dass sie „in den nächsten Jahren ohnehin hätten ersetzt werden müssen“. Damit fehlte die gesetzliche Grundlage für eigenmächtiges Handeln. Zudem setzt die Kostentragungspflicht nach Art. 712h Abs. 2 Ziff. 1 ZGB systematisch voraus, dass über die Kosten ein Ausgabenbeschluss gefasst wurde – was hier nicht geschah. Schliesslich war die Klägerin als Einzelstockwerkeigentümerin nicht passivlegitimiert: Zuständig für Beschlussfassung und Auftragserteilung ist allein die Gemeinschaft gemäss Art. 712l Abs. 1 ZGB, so dass etwaige Ansprüche aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder ungerechtfertigter Bereicherung ausschliesslich gegen diese gerichtet werden müssten. Die vom Obergericht angewandte Rechtsfigur der bösgläubigen Geschäftsführung ohne Auftrag (Art. 423 Abs. 2 OR) wurde verworfen, weil sie im vorliegenden Fall zu einer Belohnung des eigenmächtigen Handelns führen und das Zustimmungserfordernis nach Art. 647c ff. ZGB aushöhlen würde. Die Entscheidung unterstreicht die zwingende Rolle der Gemeinschaftsbeschlussfassung bei allen baulichen Massnahmen an gemeinschaftlichen Teilen und klärt die Passivlegitimation im Stockwerkeigentum abschliessend.

Regeste

Art. 647 Abs. 2 Ziff. 2, Art. 647c ff., Art. 712h Abs. 1 und 2 Ziff. 1 sowie Art. 712m Abs. 1 Ziff. 1 ZGB. Für bauliche Massnahmen an gemeinschaftlichen Teilen bedarf es eines Beschlusses (inkl. Kostenbeschluss) der Gemeinschaft, soweit nicht Dringlichkeit vorliegt. Handelt ein Stockwerkeigentümer trotz Beschlussbedürftigkeit eigenmächtig, kann er für die entstandenen Kosten nicht die anderen Stockwerkeigentümer einklagen, sondern müsste er sich an die Gemeinschaft halten. Frage offengelassen, ob und inwieweit hierfür Geschäftsführung ohne Auftrag oder ungerechtfertigte Bereicherung Grundlage bilden könnte (E. 5). Regeste Art. 647 al. 2 ch. 2, art. 647c ss, art. 712h al. 1 et 2 ch. 1 et art. 712m al. 1 ch. 1 CC. Les travaux de construction qui concernent les parties communes nécessitent une décision (y compris sur les coûts) de la communauté, sauf en cas d'urgence. Si un propriétaire d'étage agit de son propre chef alors qu'une décision est nécessaire, il ne peut pas ouvrir action contre les autres propriétaires d'étage pour les frais encourus, mais devrait agir contre la communauté. Question de savoir si et dans quelle mesure les dispositions sur la gestion d'affaire sans mandat ou sur l'enrichissement illégitime pourraient à cet égard constituer une base légale laissée ouverte (consid. 5). Regesto Art. 647 cpv. 2 n. 2, art. 647c segg., art. 712h cpv. 1 e 2 n. 1 e art. 712m cpv. 1 n. 1 CC. I lavori di costruzione concernenti parti comuni richiedono una risoluzione della comunione (anche in relazione alle spese), salvo in caso di urgenza. Se un comproprietario per piani agisce di propria iniziativa malgrado la necessità di una risoluzione, egli non può convenire in giudizio gli altri comproprietari per piani per le risultanti spese, ma deve procedere contro la comunione. È lasciata indecisa la questione di sapere se e in che misura sia a tal fine possibile fondarsi sulla gestione d'affari senza mandato o sull'indebito arricchimento (consid. 5).

Verwandte Entscheide

• Künstler klagt wegen Urheberrechtsverletzung durch Grill-Hersteller: Gewinnherausgabe und Schadenersatz abgelehnt, da kein böser Glaube nachgewiesen (Art. 423 OR)BGer · BGE 151 III 95 · 01.01.2025
• Stockwerkeigentümerin bestreitet Nichtigkeit von Genehmigungsbeschlüssen für Gemeinschaftskosten: Fehlende Substantiierung und unzulässige neue Vorbringe führen zur Abweisung der Beschwerde (Art. 42 Abs. 2 BGG)BGer · 5A_71/2024 · 13.03.2024
• Datenanbieterin fordert Entschädigung für automatischen Bezug von Bonitätsdaten über eigenes Online-Tool: Kein vertraglicher Anspruch, kein nachgewiesener Schaden (Art. 41 Abs. 1 OR)BGer · 4A_62/2023 · 16.06.2023
• Mutter erhält lebenslanges, nicht eingetragenes Wohnrecht am Einfamilienhaus und an der Parterrewohnung: Schadenersatz für Mietkosten und Mieterträge aus Geschäftsführung ohne Auftrag zulässig (Art. 109 Abs. 2 OR, Art. 423 Abs. 1 OR)BGer · 5A_677/2022 · 20.02.2023
• Stockwerkeigentümer klagt gegen Beschluss zur Neuerstellung und Vergrösserung der Balkone: Sanierungsbedarf durch Asbest und Betonabplatzungen bejaht, Beschluss als nützliche bauliche Massnahme wirksam (Art. 647d Abs. 1 ZGB)BGer · 5A_972/2020 · 05.10.2021
• Stockwerkeigentümergemeinschaft bestätigt definitiven Standort einer Fluchtwegbrücke über Oberlicht: Verlegung von provisorischem an definitiven Standort ist notwendige bauliche Massnahme (Art. 647c ZGB)BGer · 5A 878/2020 · 02.02.2021
• Stockwerkeigentümer verlangen Sanierung von Feuchtigkeitsschäden an gemeinschaftlichen Bauteilen: Anordnung der baulichen Massnahmen zur Abdichtung des Kellers und zum Ersatz der Leichtbaukonstruktion im Eingangsbereich (Art. 647 Abs. 2 Ziff. 1 ZGB)BGer · 5A_410/2019 · 03.04.2020
• Unternehmer verklagt Medienunternehmen wegen Medienkampagne nach seiner Verhaftung: Persönlichkeitsverletzung durch übermässige Einmischung in die Individualität festgestellt (Art. 28 ZGB)BGer · BGE 143 III 297 · 09.06.2017