Eigentümerin klagt auf Unterlassung eines Neubaus wegen einer Grunddienstbarkeit 'Bauhöhenbeschränkung': Dienstbarkeit gilt nur für Bestandesbauten und erlischt bei Abriss, da funktional mit Näherbaurecht verknüpft (Art. 738 ZGB)

Datum: 31.03.2022
Geschäftsnummer: 5A 28/2021
Ausgang: Abgewiesen

Tragende Normen

Art. 97 BGG Art. 18 OR Art. 19 OR Art. 1 SchlT Art. 2 ZGB Art. 730 ZGB Art. 732 ZGB Art. 738 ZGB Art. 942 ZGB Art. 948 ZGB Art. 973 ZGB Art. 150 ZPO

Zusammenfassung

Die A.________ GmbH, Eigentümerin eines Grundstücks in U.________, klagte gegen die B.________ AG, Eigentümerin des benachbarten Grundstücks, auf Unterlassung eines geplanten Neubaus eines Mehrfamilienhauses. Streitgegenstand war eine im Grundbuch eingetragene 'Bauhöhenbeschränkung', die auf dem Grundstück der B.________ AG lastet und zugunsten des Grundstücks der A.________ GmbH eingetragen ist. Die A.________ GmbH argumentierte, die Dienstbarkeit sei generell und zeitlich unbegrenzt gültig und verbiete auch den Neubau. Die B.________ AG hielt dagegen, die Beschränkung gelte nur für den bestehenden Zahnarztpraxisanbau und erlösche mit dessen Abriss, da sie funktional mit einem gleichzeitig eingetragenen Näherbaurecht verknüpft sei. Das Bezirksgericht und das Kantonsgericht wiesen die Klage ab. Die A.________ GmbH erhob Beschwerde ans Bundesgericht.

Das Bundesgericht wies die Beschwerde ab und bestätigte die Vorinstanzen. Es stellte fest, dass der Grundbucheintrag 'Bauhöhenbeschränkung' unbestimmt ist und sich weder auf die konkrete Höhe noch auf den räumlichen oder zeitlichen Geltungsbereich bezieht. Daher war ein Rückgriff auf den Erwerbsgrund, nämlich den Dienstbarkeitsvertrag vom 12. Juli 1973, zwingend erforderlich. Dieser Vertrag verpflichtet den Eigentümer des belasteten Grundstücks, 'die auf seinem Grundstück erstellten Gebäude nicht höher zu bauen als in den Plänen Nr. 161/9, 161/14, 161/15 ... festgehalten'. Der Vertrag und die darin genannten Pläne beziehen sich ausschliesslich auf den damals bereits bestehenden Zahnarztpraxisanbau. Der Zweck der Dienstbarkeit bestimmt sich nach den Bedürfnissen des herrschenden Grundstücks; es gibt keinerlei Anhaltspunkte dafür, dass sie allgemeinen Aussichts- oder Schattenimmissionsschutz über diesen Anbau hinaus gewährleisten sollte. Zudem besteht ein funktioneller Zusammenhang zwischen der Bauhöhenbeschränkung und dem Näherbaurecht: Beide Dienstbarkeiten wurden im selben Vertrag begründet und beziehen sich jeweils auf bereits erstellte Bauten. Daher erlischt die Bauhöhenbeschränkung mit dem Abriss des alten Anbaus für neue Bauvorhaben, die das Näherbaurecht nicht mehr beanspruchen. Diese Auslegung beruht auf Art. 738 ZGB, insbesondere auf Abs. 1 und Abs. 2, sowie auf Art. 730 Abs. 1 ZGB, Art. 732 ZGB, Art. 738 Abs. 2 ZGB, Art. 942 Abs. 2 ZGB und Art. 948 Abs. 2 ZGB. Die Beschwerdeführerin trägt die Kosten des Verfahrens gemäss Art. 66 Abs. 1 BGG und hat die Beschwerdegegnerin gemäss Art. 68 Abs. 1 BGG zu entschädigen. Die Entscheidung ist bemerkenswert, weil sie klärt, dass eine Grunddienstbarkeit, deren Grundbucheintrag unbestimmt ist, nicht automatisch als generell und ewig gilt, sondern ihr Inhalt und Zweck anhand des Erwerbsgrundes und des objektiven Bedürfnisses des herrschenden Grundstücks bestimmt werden müssen.

Regeste

Unterlassung (Dienstbarkeit) | Sachenrecht

Originalentscheid beim Gericht ↗

Zusammenfassung, Ausgang und tragende Normen sind maschinell ermittelt und können Fehler enthalten. Massgebend ist der Originalentscheid. Keine Rechtsberatung.

Eigentümerin klagt auf Unterlassung eines Neubaus wegen einer Grunddienstbarkeit 'Bauhöhenbeschränkung': Dienstbarkeit gilt nur für Bestandesbauten und erlischt bei Abriss, da funktional mit Näherbaurecht verknüpft (Art. 738 ZGB)

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