Brüder errichten Mehrfamilienhaus auf Erbvorbezug-Parzelle und verkaufen drei Wohnungen während der Bauphase: Liegenschaftenhandel angenommen, aber Sachverhalt zur Vermietung der vier übrigen Wohnungen unvollständig festgestellt (Art. 18 Abs. 1 DBG)
- Datum
- 07.08.2020
- Geschäftsnummer
- 2C 299/2019
- Ausgang
- Teilweise gutgeheissen
Tragende Normen
Art. 42 BGG Art. 82 BGG Art. 89 BGG Art. 95 BGG Art. 96 BGG Art. 105 BGG Art. 106 BGG Art. 112 BGG Art. 18 DBG Art. 146 DBG Art. 14 StG Art. 45 StG/VS Art. 8 StHG Art. 73 StHG
Zusammenfassung
Die Eheleute B.________ und B.B.________ erhoben Beschwerde gegen das Urteil der Steuerrekurskommission des Kantons Wallis vom 8. November 2018, mit dem diese ihre Einsprache gegen die Steuerveranlagungen für die Steuerperioden 2007 bis 2012 abwies. Streitgegenstand war die steuerliche Zuordnung von sieben Wohnungen im von den Beschwerdeführern gemeinsam mit ihrem Bruder errichteten Mehrfamilienhaus 'D.________': drei Wohnungen waren während des Baus verkauft worden, vier wurden vermietet, zwei bewohnten die Brüder selbst. Die Steuerverwaltung hatte die drei verkauften und die vier vermieteten Wohnungen dem Geschäftsvermögen zugeordnet, während die Beschwerdeführer behaupteten, sämtliche Wohnungen gehörten ihrem Privatvermögen an. Es war strittig, ob der Verkauf der drei Wohnungen während der Bauphase einen gewerbsmässigen Liegenschaftenhandel darstellt und ob die Vermietung der vier Wohnungen ebenfalls als selbstständige Erwerbstätigkeit einzustufen ist.
Das Bundesgericht entschied, dass die Beschwerde teilweise gutzuheissen ist. Hinsichtlich der drei während der Bauphase verkauften Wohnungen stellte es fest, dass deren Verkauf im Rahmen einer selbstständigen Erwerbstätigkeit erfolgte: Der Erwerb der unüberbauten Parzelle mittels Erbvorbezug am 6. September 2004 und die unmittelbare Einleitung des Baubewilligungsverfahrens noch im selben Jahr zeigten, dass die Brüder von Anfang an planten, die Parzelle zu überbauen und aus dem Verkauf zumindest eines Teils der Wohnungen Gewinn zu erzielen. Der Verkauf von zwei Wohnungen am 30. Mai 2007 für insgesamt Fr. 3'592'380.-- und einer weiteren Wohnung am 28. Januar 2008 für Fr. 1'505'000.-- während der Bauphase, bei Baukosten von rund 7 Millionen Franken, machte deutlich, dass die Verkäufe eine wesentliche Voraussetzung für die Realisierung des Projekts waren und damit den Rahmen der blossen privaten Vermögensverwaltung überschritten. Damit war die Qualifikation dieser drei Wohnungen als Geschäftsvermögen rechtskonform.
Hinsichtlich der vier vermieteten Wohnungen hingegen stellte das Bundesgericht fest, dass die Vorinstanz den Sachverhalt unvollständig festgestellt hatte. Es fehlten konkrete Feststellungen dazu, ob die Vermietung als gewerbsmässige Tätigkeit anzusehen ist – insbesondere zur Menge der vermieteten Ferienwohnungen, zur Häufigkeit der Vermietung, zur Frage, ob die Vermarktung und administrative Betreuung durch die Beschwerdeführer selbst oder durch Dritte erfolgt, sowie zur Organisation der Vermietung weiterer Wohnungen der Beschwerdeführer in U.________. Da diese Umstände entscheidend für die Einordnung als selbstständige Erwerbstätigkeit sind und weder im angefochtenen Entscheid noch in den Akten klargestellt sind, war eine Ergänzung des Sachverhalts erforderlich. Aufgrund dieser Unvollständigkeit hob das Bundesgericht den angefochtenen Entscheid auf und verwies die Sache zur ergänzenden Sachverhaltsfeststellung und neuer Entscheidung an die Vorinstanz zurück.
Die Entscheidung beruht auf Art. 100, 105 Abs. 1 und 2, 106 Abs. 1 und 2, 112 Abs. 1 lit. b und Abs. 3 BGG sowie auf Art. 18 Abs. 1 DBG, Art. 45 Abs. 2 lit. b StG/VS, Art. 14 Abs. 1 StG, Art. 73 Abs. 1 StHG und Art. 8 Abs. 1 StHG. Die Gerichtskosten von Fr. 5'000.-- wurden zu 4/5 den Beschwerdeführern und zu 1/5 dem Kanton Wallis auferlegt; der Kanton Wallis hat den Beschwerdeführern eine Parteientschädigung von Fr. 1'000.-- zu bezahlen.
Die Entscheidung ist bemerkenswert, weil sie klarmacht, dass ein planmässiges, über mehrere Jahre angelegtes Bauprojekt mit Verkäufen während der Bauphase bereits den Charakter einer selbstständigen Erwerbstätigkeit annimmt, auch wenn die steuerpflichtige Person branchenfremd ist; zugleich unterstreicht sie die strikte Anforderung an die Vorinstanz, bei der Beurteilung der Vermietungstätigkeit konkrete, nachvollziehbare Sachverhaltsfeststellungen zu treffen, bevor sie diese als gewerbsmässig einstufen kann.
Regeste
Staats- und Gemeindesteuern des Kantons Wallis und direkte Bundessteuer, Steuerperioden 2007-2012 | Öffentliche Finanzen & Abgaberecht
Originalentscheid beim Gericht ↗
Zusammenfassung, Ausgang und tragende Normen sind maschinell ermittelt und können Fehler enthalten. Massgebend ist der Originalentscheid. Keine Rechtsberatung.
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