Gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler kann Verluste aus Verkauf von zwei Liegenschaften nicht steuerlich abziehen, weil Anschaffungskosten über dem Verkehrswert lagen und Verkäufer nahestehend waren (Art. 27 Abs. 1 StG/AG)

Tragende Normen

Art. 42 BGG Art. 82 BGG Art. 86 BGG Art. 89 BGG Art. 90 BGG Art. 95 BGG Art. 97 BGG Art. 99 BGG Art. 100 BGG Art. 105 BGG Art. 106 BGG Art. 18 DBG Art. 58 DBG Art. 958c OR Art. 960 OR Art. 960a OR Art. 27 StG Art. 68 StG Art. 72 StG Art. 27 StG/AG Art. 8 StHG Art. 73 StHG

Zusammenfassung

Zwei Steuerpflichtige reichten eine Beschwerde gegen ein Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Aargau ein, das ihre steuerliche Geltendmachung von Verlusten aus dem Verkauf mehrerer Liegenschaften für die Steuerperiode 2009 abgelehnt hatte. Streitig war, ob die Abschreibungen von Fr. 230'000.-- aus dem Jahresabschluss 2008 als Veräusserungsverluste für 2009 abziehbar seien und ob ein Verlust von Fr. 250'503.-- aus dem Verkauf einer weiteren Liegenschaft anteilsmässig steuerlich geltend gemacht werden könne. Die Beschwerdeführer machten geltend, dass die Liegenschaften zum Geschäftsvermögen gehörten und die Verluste geschäftsmässig begründet seien.

Das Bundesgericht wies die Beschwerde ab. Es stellte fest, dass die Anschaffungskosten der beiden Liegenschaften in V.________/AG (Fr. 790'000.-- und Fr. 730'000.--) bereits beim Erwerb im Jahr 2007 bzw. 2008 deutlich über deren Verkehrswert lagen, der mit den späteren Verkaufserlösen von Fr. 655'000.-- und Fr. 635'000.-- im Jahr 2009 übereinstimmte. Diese Überbewertung stellte einen sog. Non-Valeur dar, der nicht erfolgswirksam abgeschrieben werden durfte, sondern erfolgsneutral – also zulasten der Reserven – korrigiert hätte werden müssen. Eine geschäftsmässige Begründung für die Differenz fehlte, weil die Verkäufer der Liegenschaften dem Beschwerdeführer nahestanden: die D.________ AG, an der er hälftig beteiligt war und die er kontrollierte, sowie ein Bauunternehmer, der für diese AG tätig war. Damit war die Ablehnung der Verluste für die Steuerperiode 2009 nach Art. 27 Abs. 1 StG/AG und den handelsrechtlichen Bewertungsgrundsätzen nach Art. 960a Abs. 1–3 OR und Art. 958c Abs. 1 Ziff. 5 OR rechtmässig.

Zudem verneinte das Bundesgericht, dass der Beschwerdeführer einen Anteil am Verlust aus dem Verkauf der Liegenschaft in W.________/BL trug. Gemäss dem notariell beurkundeten Abtretungsvertrag vom 23. September 2009 hatte allein sein Geschäftspartner E.________ die Finanzierung getragen und war wirtschaftlich allein berechtigt; der Beschwerdeführer war lediglich formeller Eigentümer aufgrund einer Bankauflage. Die hälftige Verbuchung in der Buchhaltung widersprach diesem beurkundeten Sachverhalt und war daher handelsrechtswidrig nach Art. 958c Abs. 1 Ziff. 3 OR. Somit war die Ablehnung des Verlustanteils von Fr. 250'503.-- ebenfalls rechtmässig.

Die Beschwerdeführer tragen die Gerichtskosten von Fr. 5'000.-- nach Art. 66 Abs. 1 BGG und erhalten keine Parteientschädigung nach Art. 68 Abs. 3 BGG. Das Urteil ist bemerkenswert, weil es die strenge Anwendung des Imparitätsprinzips und des Vorsichtsprinzips bei der steuerlichen Gewinnermittlung von gewerbsmässigen Liegenschaftenhändlern bestätigt und klärt, dass ein Non-Valeur bei Erwerb durch nahestehende Personen nicht steuerlich abziehbar ist, selbst wenn der Verlust später realisiert wird.

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