Einzelunternehmer überträgt Immobilienportfolio auf Aktiengesellschaft: Aufschub der Grundstückgewinnsteuer bei professioneller Immobilienbewirtschaftung durch Drittanbieter (Art. 8 Abs. 3 lit. b StHG)
- BGE / ATF / DTF
- BGE 150 II 40 · ATF 150 II 40 · DTF 150 II 40
- Datum
- 13.11.2023
- Geschäftsnummer
- BGE 150 II 40
- Ausgang
- Gutgeheissen
Tragende Normen
Zusammenfassung
Ein Einzelunternehmer beantragte beim Bundesgericht die Aufhebung einer Gemeindeveranlagung, mit der ihm Grundstückgewinnsteuer in Höhe von über 600'000 Franken auferlegt worden war. Streitig war, ob das von ihm gehaltene und vermietete Immobilienportfolio einen steuerlich anerkannten Betrieb im Sinne des Umstrukturierungsrechts darstellte, der steuerneutral auf eine neu gegründete Aktiengesellschaft übertragen werden konnte. Die Gemeinde hatte dies verneint, weil keine eigene Person für die Verwaltung beschäftigt sei. Der Einzelunternehmer argumentierte, die Beauftragung einer externen Verwaltungsgesellschaft genüge für den Betriebsbegriff.
Das Bundesgericht hob die Veranlagung auf und gewährte den Aufschub der Grundstückgewinnsteuer. Es stellte fest, dass ein Immobilienportfolio einen Betrieb im Sinne von Art. 8 Abs. 3 lit. b StHG darstellt, wenn eine professionelle Immobilienbewirtschaftung vorliegt. Diese Voraussetzung ist erfüllt, wenn die Liegenschaften seit Jahren vermietet werden, einen hohen Ertrag abwerfen (netto über 2 Millionen Franken pro Jahr) und der Verwaltungsaufwand quantitativ mindestens einer Vollzeitstelle entspricht (über 80'000 Franken im Jahr 2016). Entscheidend ist nicht, ob die Verwaltung durch das Unternehmen selbst oder durch eine beauftragte Drittperson erfolgt; die Auslagerung administrativer Hilfstätigkeiten ist betriebswirtschaftlich sinnvoll und entspricht der Intention des Gesetzgebers, die Umstrukturierung von Immobiliengesellschaften nicht über Gebühr zu erschweren. Damit sind die vom Einzelunternehmen an die Aktiengesellschaft übertragenen Immobilien als Betrieb zu qualifizieren. Art. 12 Abs. 4 lit. a StHG ermöglicht den Aufschub bei der Übertragung eines solchen Betriebs. Das Kreisschreiben Nr. 5 der Eidgenössischen Steuerverwaltung stellt eine überzeugende Konkretisierung dieser gesetzlichen Vorgaben dar, auf die das Bundesgericht zurückgreift. Die Beschwerde ist daher begründet.
Regeste
Art. 8 Abs. 3 lit. b und Art. 12 Abs. 4 lit. a StHG; Aufschub der Grundstückgewinnsteuer infolge Umstrukturierung eines Personenunternehmens; Immobilienverwaltung; Betriebsbegriff. Damit Liegenschaften einen Betrieb im Sinn von Art. 8 Abs. 3 lit. b StHG darstellen können, ist eine professionelle Immobilienbewirtschaftung vorausgesetzt. Ob dies der Fall ist, hängt nicht davon ab, ob die Verwaltung der Immobilien durch das Unternehmen selbst vorgenommen oder damit eine Drittperson beauftragt wird (E. 6.1-6.9). Regeste Art. 8 al. 3 let. b et art. 12 al. 4 let. a LHID; report de l'impôt sur les gains immobiliers ensuite de la restructuration d'une entreprise de personnes; administration d'immeubles; notion d'exploitation. Pour que des immeubles puissent constituer une exploitation au sens de l'art. 8 al. 3 let. b LHID, une gestion professionnelle est nécessaire. La réalisation de cette condition ne dépend pas du point de savoir si l'entreprise administre elle-même les immeubles ou si elle en confie l'administration à un tiers (consid. 6.1-6.9). Regesto Art. 8 cpv. 3 lett. b e art. 12 cpv. 4 lett. a LAID; differimento dell'imposta sugli utili da sostanza immobiliare in seguito alla ristrutturazione di un'impresa di persone; amministrazione immobiliare; nozione d'esercizio. Affinché degli immobili possano costituire un esercizio nel senso dell'art. 8 cpv. 3 lett. b LAID, una loro gestione professionale è necessaria. Se questo è il caso, non dipende dal fatto che l'immobile sia amministrato dall'impresa stessa o da un terzo (consid. 6.1-6.9).
Originalentscheid beim Gericht ↗
Zusammenfassung, Ausgang und tragende Normen sind maschinell ermittelt und können Fehler enthalten. Massgebend ist der Originalentscheid. Keine Rechtsberatung.
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