Congé pour demeure locative: abus de droit écarté malgré litiges anciens et ancienneté du bail (Art. 257d CO)
- BGE / ATF / DTF
- ATF 140 III 591 · BGE 140 III 591 · DTF 140 III 591
- Date
- 19.11.2014
- Numéro de dossier
- 4A_271/2014
- Cour
- I. Zivilrechtliche Abteilung
- Issue
- Admis
Normes déterminantes
Résumé
Une fondation de prévoyance bailleresse a résilié le bail d'un appartement occupé depuis quarante ans par un couple de locataires, après que ceux-ci ont payé seulement la moitié d'un solde de charges de chauffage de 329 francs 25 dans le délai comminatoire. Les locataires ont contesté la validité du congé devant les autorités cantonales, arguant notamment de l'ancienneté du bail, du paiement régulier du loyer principal et de l'existence de nombreux litiges antérieurs avec la bailleresse. La question centrale portait sur l'abus de droit dans l'exercice de la résiliation pour défaut de paiement.
Le Tribunal fédéral admet le recours de la bailleresse et valide le congé donné pour le 30 novembre 2010. Il constate que les conditions objectives de l'article 257d CO étaient remplies, car la créance était exigible et le délai de trente jours avait été respecté.
Sur le fond, la Cour examine les griefs d'abus de droit. Elle rejette l'argument selon lequel le montant impayé de 164 francs 65 serait "insignifiant", précisant que cette notion s'interprète très restrictivement et se détermine objectivement, indépendamment de la situation financière du bailleur ou du loyer mensuel. Le fait que la bailleresse soit une institution de prévoyance disposant de revenus importants est jugé dénué de pertinence.
Concernant la contestation du décompte de charges, le Tribunal rappelle que l'article 257d al. 1 CO n'exige pas que la créance soit incontestée ou judiciairement constatée, mais seulement qu'elle soit exigible. Le locataire qui estime la créance infondée prend le risque d'une résiliation s'il ne paie pas, tandis que le bailleur doit tolérer une éventuelle prolongation de la procédure en cas de conflit sur les frais accessoires. L'accès aux pièces justificatives prévu par l'article 8 OBLF avait été garanti par le temps écoulé entre l'envoi du décompte et la mise en demeure.
La Cour écarte également l'idée de représailles liées aux nombreux litiges passés, notant que l'article 271a al. 3 let. b CO exclut l'annulation du congé au motif qu'il suit une procédure de conciliation. Enfin, elle juge que l'absence d'un dernier rappel avant la résiliation ne constitue pas un abus de droit, car la loi n'impose aucune démarche supplémentaire une fois le délai comminatoire expiré. L'ancienneté du bail et la régularité passée des paiements ne suffisent pas à rendre le congé contraire à la bonne foi dans ce contexte spécifique.
Regeste
Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsrückstands des Mieters (Art. 257d OR); gegen Treu und Glauben verstossende Kündigung (Art. 271 OR). Anfechtbarkeit einer Kündigung, die den Anforderungen von Art. 257d OR entspricht, aber gegen Treu und Glauben verstösst (Zusammenfassung der Rechtsprechung; E. 1). Ein Zahlungsrückstand von Fr. 164.- ist nicht unbedeutend (E. 2). Art. 257d OR setzt nicht voraus, dass die Mietzins- oder Nebenkostenforderung unbestritten ist oder gerichtlich festgestellt wurde, sondern lediglich, dass sie fällig ist (E. 3.2). Missbräuchliche Kündigung im konkreten Fall verneint (E. 3-5). Regeste Résiliation du bail en raison de la demeure du locataire (art. 257d CO); congé contraire aux règles de la bonne foi (art. 271 CO). Possibilité d'annuler un congé conforme aux exigences de l'art. 257d CO, mais contraire à la bonne foi (rappel de la jurisprudence; consid. 1). Un arriéré de 164 fr. n'est pas insignifiant (consid. 2). L'art. 257d CO ne requiert pas que la créance de loyer ou de frais accessoires soit incontestée ou judiciairement constatée, mais uniquement qu'elle soit exigible (consid. 3.2). Congé abusif nié en l'espèce (consid. 3-5). Regesto Disdetta del rapporto di locazione in ragione della mora del conduttore (art. 257d CO); disdetta contraria alla buona fede (art. 271 CO). Possibilità di annullare una disdetta conforme alle esigenze dell'art. 257d CO, ma contraria alla buona fede (richiamo della giurisprudenza; consid. 1). Un arretrato di fr. 164 non è insignificante (consid. 2). L'art. 257d CO non richiede che la pretesa per il corrispettivo o le spese accessorie sia incontestata o accertata giudizialmente, ma unicamente che essa sia esigibile (consid. 3.2). Nella fattispecie è stato negato che la disdetta fosse abusiva (consid. 3-5).
Décision originale auprès du tribunal ↗
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