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Justizze. Art. 271 CO

Tribunal fédéral

Sous-locataire perd son bail après transfert du locataire principal: congé valable pour besoin propre et prolongation réduite (art. 271 CO)

BGE / ATF / DTF
ATF 139 III 353 · BGE 139 III 353 · DTF 139 III 353
Date
28.06.2013
Numéro de dossier
4A_37/2013
Cour
I. Zivilrechtliche Abteilung
Issue
Rejeté

Normes déterminantes

Art. 262 CO Art. 263 CO Art. 271 CO Art. 272 CO Art. 272b CO Art. 273b CO

Résumé

Des sous-locataires exploitant des établissements publics contestent la validité d'un congé donné par leur ancien sous-bailleur ainsi que par le nouveau locataire principal suite au transfert du bail commercial. Ils invoquent l'arbitraire dans l'établissement des faits, la violation des règles de la bonne foi et demandent une annulation du congé ou une prolongation de bail de six ans, arguant de leur besoin impérieux de locaux pour stocker leur production de bière.

Le Tribunal fédéral rejette le recours des sous-locataires, confirmant la validité du congé donné par le nouveau locataire principal et limitant la prolongation de bail à trois ans.

Sur la question de la légitimation, la Cour constate que le transfert du bail principal au profit de X.________ SA, intervenu le 1er mars 2009 avec le consentement du propriétaire, a fait perdre à Y.________ AG tout droit d'usage sur le local litigieux. En application de l'article 263 alinéa 1 CO, Y.________ AG n'était donc plus habilitée à résilier le sous-bail. Toutefois, un nouveau rapport contractuel s'est formé tacitement entre les recourants et X.________ SA, cette dernière ayant notifié un congé et les recourants ayant payé leurs loyers entre ses mains. Le congé émis par X.________ SA est ainsi jugé valide car elle était titulaire du droit d'usage.

Concernant l'abus de droit, le Tribunal fédéral confirme que le congé ne viole pas l'article 271 alinéa 1 CO. Il retient que X.________ SA dispose d'un besoin sérieux du local de 32 m2 pour son restaurant adjacent, notamment pour gérer l'augmentation du volume des déchets liée à une hausse du chiffre d'affaires de 30 à 40 % depuis 2000, nécessitant un espace de stockage réfrigéré conforme aux normes d'hygiène. Les critiques des recourants sur l'appréciation des preuves sont rejetées comme non arbitraires.

Enfin, sur la prolongation du bail, la Cour applique les articles 272 et 273b CO. Elle note que les deux parties ont un besoin sérieux et concret du local. Dans le cadre du large pouvoir d'appréciation du juge, la prolongation accordée par l'autorité cantonale correspond à la moitié de la durée maximale légale de six ans pour un bail commercial (article 272b alinéa 1 CO). Cette décision n'apparaît pas insoutenable ni contraire aux critères légaux, justifiant le rejet du recours.

Regeste

Art. 262 und 263 OR. Mietvertrag; Wirkungen der Übertragung des Mietverhältnisses auf den Untermietvertrag. Im Fall einer gültigen Übertragung des Mietverhältnisses tritt der übernehmende Mieter anstelle des vorherigen Mieters in den Mietvertrag ein; Art. 263 OR verlangt die Zustimmung eines eventuellen Untermieters nicht (E. 2.1.1). Verhältnis zwischen dem Haupt- und dem Untermietvertrag (E. 2.1.2). Abschluss eines neuen Untermietvertrags zwischen dem eintretenden Mieter und den ehemaligen Untermietern des vorherigen Mieters im Anschluss an die Übertragung des Mietverhältnisses (E. 2.1.3). Gültigkeit der durch den eintretenden Mieter ausgesprochenen Kündigung gegenüber den Untermietern (E. 2.1.4-2.1.6). Regeste Art. 262 et 263 CO. Bail à loyer; effets du transfert de bail sur le contrat de sous-location. En cas de transfert de bail valable, le locataire reprenant prend la place du locataire précédent dans le contrat de bail à loyer; l'art. 263 CO n'exige pas l'accord d'un éventuel sous-locataire (consid. 2.1.1). Rapport entre le bail principal et le contrat de sous-location (consid. 2.1.2). Conclusion, à la suite du transfert de bail, d'un nouveau contrat de sous-location entre le locataire reprenant et les anciens sous-locataires du locataire précédent (consid. 2.1.3). Validité du congé donné par le locataire reprenant aux sous-locataires (consid. 2.1.4-2.1.6). Regesto Art. 262 e 263 CO. Contratto di locazione; effetti del trasferimento della locazione sul contratto di sublocazione. Nel caso di un valido trasferimento della locazione, il conduttore assuntore prende il posto del conduttore precedente nel contratto di locazione; l'art. 263 CO non esige l'accordo di un eventuale sublocatario (consid. 2.1.1). Rapporto fra la locazione principale e il contratto di sublocazione (consid. 2.1.2). Conclusione, in seguito al trasferimento della locazione, di un nuovo contratto di sublocazione tra il conduttore assuntore e i già sublocatari del precedente conduttore (consid. 2.1.3). Validità della disdetta data dal conduttore assuntore ai sublocatari (consid. 2.1.4-2.1.6).

Décision originale auprès du tribunal ↗

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